屋主不用提前還房貸了？中國央行釋房市利多

中國人民銀行與國家外匯管理局在周二（1 日）召開下半年工作會議，指示要繼續引導個人房貸利率和首付比率下行，指導商業銀行依法有序調整存量個人房貸利率，工作會議的要點如下：

1、繼續精準有力實施穩健的貨幣政策，持續改善和穩定市場預期，為實體經濟穩定成長營造良好貨幣金融環境。

繼續深化利率市場化改革，促進企業綜合融資成本和居民信貸利率穩中有降。

2、加強和改善外匯政策供給，維護外匯市場穩健運行。

3、支持房地產市場平穩健康發展。

繼續引導個人房貸利率和首付比率下行，更好滿足居民剛性和改善性住宅需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人房貸利率。

4、切實防範化解重點領域金融風險。統籌協調金融支持地方債務風險化解工作。

5、進一步便利境外投資者增持人民幣資產，有序推進人民幣國際化。

其中最受關注的莫過於「指導商業銀行依法有序調整存量個人房貸利率」。

「指導商業銀行依法有序調整存量個人房貸利率」的說法，第一次出現是在 7 月的時候。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾說，儘管央行把貸款市場報價利率（LPR）調低 0.45 個百分點，但合約約定的加點幅度在合約期限內固定不變，因此前些年銀行核發的存量房貸利率，仍然處在相對較高的水準，這與屋主提前還款大幅增加有比較大的關係。

鄒瀾進一步表示，按市場化、法治化原則，支持商業銀行與借款人自主協商變更合約約定，或新發放貸款置換原來的存量貸款。

以人民幣 100 萬元房貸額、30 年還款期、等額本息還款方式為例：

1） 屋主在 5.95% 的房貸利率高點貸款，利息總額約 114 萬元。

2） 屋主以最新 LPR 4.2% 的利率貸款，利息總額約 76 萬元。

前者利息甚至超過本金，後者相較前者節省了約 38 萬元的利息，不算個小數目。

招商證券表示，中國曾出現過一次存量房貸利率下調。2008 年 10 月，央行宣布將商業性個人房貸利率的下限擴大為貸款基準利率的 0.7 倍，並在答記者問中表示，金融機構應按原貸款合約約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人房貸尚未償還部分的利率水準。當年轉貸盛行，銀行為爭奪房貸業務，普遍選擇給予存量房貸七折利率優惠。

中國政府在 2017-2021 年嚴格調控房地產市場，新發放房貸規模大，且利率較高。近兩年房價普遍偏低，房貸新客戶承受房價虧損，財富縮水。

此外，近幾年存款利率顯著下調，導致存量房貸利率與 3、5 年定期存款利率的差距擴大，進而促使屋主提前還貸。如果銀行明顯調降存量房貸利率，有望較大程度上減少提前還貸規模。

不過，由於存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，加重經營壓力，銀行主動下調的動力較弱。這可能需要監管機關明確調整方案，因此存量房貸利率調降尚需時間。

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