戴德梁行料今年大灣區住宅市場銷售量回升5% 樓價穩定

<匯港通訊> 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻稱，大灣區住宅市場仍處於鞏固期，雖然下半年每月整體一手銷售數字均遜於去年，但隨著地方政府鬆綁各項樓市調控措施，成交量自8月起漸趨平穩。期望政府鬆綁力度加大，進一步刺激經濟，從而促進置業和物業投資需求。預計2024全年銷售數字回升5%至接近40萬宗水平，每月約3.3-3.5萬宗。

隨著政府鬆綁調控措施、基建逐步完善和商業活動越見頻繁，市場信心逐漸回穩，2024上半年成交量有望重拾上升動力，支持樓價穩定發展。

戴德梁行執行董事及中國資本市場部香港主管陳彩麗表示，2024年大灣區投資市場來看，在房地產行業資金緊張的挑戰下，預計今年可能會有更多大灣區優質資產的價格回調，投資者有更多選擇及機會。內資買家將繼續主導大宗交易市場，外資買家預計將在下半年降息後逐步回歸。在消費類基礎設施REITs多單獲批的利好情況下，零售類資產將廣受投資人追捧。

預計2024年美聯儲減息成為必然，或對內地房價有積極作用。內地物流企業的發展向好，值得關注。港人北上，和租金、房價等關係不大，很多港人2021-2023年已經北上買樓，不過2023和2024年很可能處於裝修階段，因此北上買樓人數會減少，但這不代表意願降低，不過長遠來看預計將有更多港人考慮大灣區置業，港元較人民幣走強亦有利於買家入市。養老社區項目也逐漸受重視，預計往後幾年此類項目機構投資成交量越來越多。

回顧2023，兩位管理層表示，去年大灣區住宅市場整體氣氛維持審慎，然而自8月下旬政府開始推行不同刺激樓市的措施，大灣區部分城市相繼落地“認房不認貸"、降低首付比例、取消限購、降低房貸利率等政策，有助釋放市場上的剛性需求和提升潛在買家對後市的信心。大灣區整體一手住宅交投自3月開始回落後，於8月份觸底並逐步回穩，11月成交量更加較8月高出27%，全年總成交錄得37.8萬套，較2022年跌6.2%。

雖然受全球普遍高息環境影響，2023年大灣區商業物業投資相對平穩，全年總投資金額達661億元人民幣，為5年內第二高水平。同時，反映投資者信心不足。大灣區投資金額共佔全國億元以上大宗交易約30%，相比2018年大灣區概念初出台時的18%增長不少，反映大灣區商用物業越受市場重視。成交宗數方面，隨著整體投資氣氛於2023年下半年改善，全年交易宗數錄得85宗，為三年來最高。

2023年大灣區商業物業全年總投資佔全國約29.4% 再創新高，金額貼近2019年亦高於戴德梁行年中預期，可見大灣區概念越來越受投資者重視。在離岸人民幣借貸利率遠高於在岸利率的情況下，海外機構投資者在高息環境中多處於重整資產配置周期，故投資活動較爲淡靜，外資買家佔比僅為2%（2021-2022年為20%左右），不過2024年情況將會好轉。與此同時，不少房地產基金在內地放售資產包時更願意提供折讓以吸引買家。相比之下，內地資金如國企、實業買家和私人投資者表現相對活躍，紛紛在物業價格回歸理性和借貸利率回落的環境下撈底，趁機吸納市場上的待售物業作長線投資，當中內資投資金額更佔2023全年總成交金額的98%。（JJ）

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