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【投資先機】政府放寬按揭的多重用心(小子)

今年施政報告以房屋及土地政策為重點,提出十項房屋政策新措施,最令人關注的是放寬按揭保險計劃的樓價上限,變相降低樓市入場門檻,增加樓市參與者,提振二手樓交投,維穩香港樓市。筆者認為政府此舉表面上幫年輕人置業,實際還有多重目的及用心,值得關注。

1. 年輕人「上車盤」的重新定義

前金管局總裁陳德霖任內其中一項最大貢獻是重新定義「上車盤」,他認為600萬以下單位都算年輕人的「上車盤」,因為仍可以做到七成按揭。按此邏輯推論,政府於施政報告提出800萬元至1000萬元物業,最高可造八成按揭,政府變相將上車盤重新定義,1,000萬以下單位變為高薪一族的「上車盤」。

2. 金管局新總裁作風偏進取

金管局十月初有人事變動,陳德霖退任金管局總裁,由副總裁余偉文接任,上任前曾主管對外事務及外滙基金,他上任後不到一個月已連出兩招: 第一招把香港銀行「逆周期緩衝資本」由2.5%,下調至2%,料可釋放約2,000至3,000億港元的額外放貸額度,重點投放是令銀行放水支援中小企; 第二招是配合特首的施政報告,放寬由香港按證保險為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限,與曾表示反對考慮放寬按揭成數的陳德霖,在處事作風上完全不同,風格偏向進取型。

3. 政府托樓市,樓價平穩上升,負資產的風險增加

美國繼續減息,美聯儲局10月更再度重行量寬擴表,全球都在放水谷經濟。於低息槓桿環境下,香港樓市供應未有即時大幅相應增加,香港樓市暫難言即時出現泡沫爆破。惟置業者長遠供款將增加,總借貸金額上升,以一間800樓計算,最高槓桿比原本倍大了4倍,置業風險將增加不少。再者,若按揭九成的話,香港示威浪潮持續,香港經濟下行風險增加,一旦樓價下跌一成,物業便淪負資產,令出現負資產的風險增加。

坊間有傳政府放寬首置客九成按揭樓價上限至800萬元,尤其600萬元以上物業最受惠,但會否將這些單位樓價即時炒上800萬? 筆者認為樓市炒風仍然要配合一定客觀條件,因置業者承造銀行按揭還要通過壓測,考慮工作入息及財務狀況等因素,香港總體入薪水平要再度上升,才能相應令置業者運用到是次釋放的最大借貸能力,樓市暫只會平穩上升而非大幅炒上。政府此舉確實有於香港面對社會局勢不明朗的情況下,作出托樓市之嫌。

4. 上車置業增加和理非抗爭的機會成本

這個因素純從政治角度推斷,不喜歡談政治者可以不理。由反送中條例引發的逆權運動已持續接近4個多月,政府好像未有方法能完全平息民怨主因政府未有用心聆聽市民訴求及香港深層次矛盾太多。以機會成本角度看,政府放寬按揭的意圖好明顯,政府降低置業入市門檻,首期大幅減低讓更多高收入但欠首期的中產人士參與樓市。他們買了樓後,與香港經濟成為命運共同體,自然不會想與示威者一同攬炒香港經濟,最終淪為負資產一員,抗爭成本增加,自然會減少激進抗爭行為,更可能與前線勇武派割席,進一步分化和理非與勇武示威者。

*本專欄文章不應視為任何投資之建議或邀請, 投資涉及風險, 如有疑問請諮詢專業投資意見。

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