雅虎香港財經 按揭專家｜換樓嘆慢板 先買後賣按揭要過兩關｜子非魚
全面撤辣加上暫停壓力測試，樓市短期反應氣氛正面，本公司亦立即多了約一倍的按揭查詢，當中不乏有意換樓的準買家。因為在新措施之下換樓客亦有受惠，先買後賣的交易，業主毋須再支付非首置的印花稅稅款，放售原有物業再無時間限制。不過，以先買後賣的方式入市，最高按揭成數和供款與入息比率的要求，仍然與首置人士有別，在換樓前應周詳考慮。
以往在仍然有辣稅的年代，換樓客如果是先買後賣，必須額外準備一筆資金繳交印花辣稅，新從價印花稅稅率更一度高達樓價的15%（去年底回落至7.5%），對換樓客而言，差不多可算是多一倍的首期開支；但在全面撤辣後，買家即使有物業在手，亦毋須再支付7.5%的印花稅，雖然仍然要按從價印花稅第二標準稅率去繳稅，但都能大大節省稅款支出，變相令買家資金更為鬆動，有能力承擔更多首期去購買心水物業。
原有物業待價而沽
再者，以往換樓客有權申請退回已繳付的印花辣稅，但需要在新物業簽樓契（assignment）日期的一年內將物業賣出，才能成功退稅。惟在樓市牛皮的前題下，要在一年內賣樓，很可能需要蝕讓，而一旦持有舊物業超過一年，又超過退回印花稅的期限，買家只能在蝕讓及蝕印花稅中二選一，大大削弱業主換樓意欲。然而在新政策下，由於毋須再先繳付辣稅，業主持有舊物業可伺機而動，等待樓市回暖後再出售，更可考慮將物業出租，幫補收入之餘，也可待價而沽。
更實際的是，如果賣出物業後才購買新物業，中間會有空窗期，業主在交吉後需要尋找臨時住處，需要搬多一次屋。相反，先買後賣的業主就可靜待新物業裝修完畢及添置傢俬後，直接搬入去新住所，節省搬屋的時間和費用。
按揭成數及DTI皆受影響
不過，換樓客要留意，先買後賣而現有物業又有按揭在身，新物業的按揭成數就需要減一成，即最多只能做6成按揭，雖然申請人可以透過申請按保去提高按揭成數，但前題是舊物業不可有按保，而且新物業按揭要交更高保費。
另一方面，申請人申請第二個按揭，供款與入息比率（DTI）的要求會由50%降至40%，意味着每月供款不可多於月入4成，而一旦業主無意在短期內出售舊物業，就要同時供兩層樓，銀行審批申請人的DTI時，就需要計算舊物業按揭的每月供款，申請人的入息進一步受到考驗。
借9成需先完成賣樓程序
部份銀行接受換樓客申請8成按揭貸款，再在短期內完成出售舊物業手續，當中亦有不少限制，例如要由同一間律師樓處理兩宗交易，律師樓亦需與銀行確認出售單位的狀況。至於申請人如果想獲取9成按揭，同時維持一般的DTI要求，最好還是先賣後買，並且在完成整個賣樓程序，才簽署購買新物業的臨約。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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