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按揭甩擔保人的注意事項

買樓要準備首期就眾所周知,但申請按揭時,不是有足夠首期就可以,還要通過壓力測試。萬一入息不足,不足以應付物業按揭,導致按揭未能審批時,買家可以怎樣做?

處理的方法大致有兩種,選擇和另一半或家人聯名買樓,但會損失1個首次置業的名額 ;另一個方法是找有實力的人士作為按揭擔保人,但若買家無力還款,銀行向借款人追款不果時,還款責任就會落在擔保人身上。相比之下,大多數人會選擇後者,以保留另一方的首置名額。

那誰人有資格成為擔保人?理論上,除未成年人士、弱智人士及破產人士,任何人都可以成為擔保人,不過要視乎銀行取態而定。一般而言,部分銀行只接受擔保人為近親,包括父母、兄弟姊妹等,如為未婚另一半做擔保人,通常要提交證明文件,如擬結婚通知書或兩人的正式聲明,以伴侶形式成為擔保人。

但值得留意的是,如果申請六成以下按揭,也有銀行會寬鬆一點,在銀行許可的情況下,朋友可以充當擔保人;但如果貸款涉及按揭保險,香港按揭證券公司規定擔保人必須為直系親屬或未婚夫婦。

萬事難以預料,不幸發生情侶分手、夫婦離婚等情況,因此按揭擔保人想甩名,可以怎樣做?首先,擔保人不能單方面向銀行申請取消擔保,甩擔保的手續只需要貸款人簽署的。

因此假如雙方鬧得不愉快,貸款人不願意作任何行動,擔保人是無辦法自行甩名的,因此作為擔保人時需要三思。雖然擔保人的角色比較被動,但業主亦非佔盡上風,若無擔保人同意,業主亦不能加按、轉按及退按揭保險等。

最常見的甩名方法是賣樓及轉按,賣樓是因為原按揭銀行會收回所有未償還按揭貸款,所以業主及擔保人亦無再欠銀行按揭貸款;而選擇轉按的話,等於重新承造按揭,銀行需確定貸款人甩擔保後仍可通過壓測,或已有另一擔保人頂替,否則銀行是不會處理有關手續。

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業主提供新入息證明或資料並獲銀行批核後,會重新簽署貸款信,其後銀行會更新貸款人和擔保人的環聯信貸記錄(TU),同時將擔保人的擔保按揭從TU中剔除。

不過要留意,TU更新需要一個月時間,如果擔保人在未更新前便申請按揭,銀行計算供款與入息比率時,會將擔保按揭的貸款計算在內。就此情況,原擔保人可以向按揭銀行提供證明,如清還按揭的還款記錄等,以便銀行審批。

甩擔保人是否需要手續費?有些銀行是需要的,一般為數百至數千元不等,但可以申請豁免的。而罰息方面,如果罰息期內甩擔保人,大多銀行都免罰息,也不會延長罰息期。

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