收息為王 買房託要識5大要點!

投資不想擔驚受怕，又能夠穩穩定定收息，房地產信託基金(REITs)就成為不少收息一族的安全港。不過，REITs不一定同安全劃上等號，個別更成交欠奉，在挑選REITs的時候，有幾個分析重點需要格外留神：

SEHK:405	越秀房產信託基金	內地寫字樓、商場、酒店、公寓
SEHK:435	陽光房地產基金	香港寫字樓、商場
SEHK:778	置富產業信託	香港商場
SEHK:808	泓富產業信託	香港寫字樓、工廈
SEHK:823	領展房產基金	香港及內地商場
SEHK:1275	開元產業信託	內地酒店
SEHK:1426	春泉產業信託	內地寫字樓、英國零售物業
SEHK:1881	富豪產業信託	香港酒店
SEHK:2778	冠君產業信託	香港寫字樓、商場及酒店
SEHK:87001	匯賢產業信託	內地寫字樓、商場、酒店、公寓

1) 投資物業組合類別

提到房託大家最為熟識一定是領展(SEHK:823)，因為多數會到過公司旗下商場，而且對於領展點將商場改頭換面亦應不會陌生。

事實上，房託投資組合中持有的物業類別及質素：商場、寫字樓、工廈、酒店等，對於其價值及租金穩定性有十分重要的影響。

在香港，持有商場的房託有領展、置富(SEHK:778)，由於租戶組合很大部份以必需性消費品為主，所以受經濟波動影響較低。另外，商場亦相對較易去透過優化提高價值，以及推出項目吸引人流。因此，領展及置富相對受投資者歡迎。

持有酒店資產，如富豪(SEHK:1881)、開元(SEHK:1275)較受經濟周期影響。

2) 有無過份依賴少數物業

房託如過份單靠一兩個項目作收入來源，潛在風險較高，組合最好有一定分散。例如，冠君產業信託(SEHK：2778)主要只靠花園道三號及朗豪朗。假如要做大型翻新或遇上大租客遷出會造成較大收入波動。在租客續期管理上亦要做得更仔細，避免有過高續租風險，或同時有太多裝修中單位。

3) 物業所在地區

物業位於香港、內地或其他地方會影響物業估值，始終不同地點物業價值差別很大。另外，要知物業地點，我們才能按地區，評估當地市道及租金走勢。還有，很重要的是，若海外物業要格外留意滙率風險。

順帶一提，在香港上市的房託中，匯賢(SEHK:87001)是以人民幣計價，受人民幣走勢影響更為直接。

4) 營運情況變化

分析營運狀況，要了解各物業出租率、續租率、租金收入趨勢等。營運方面，要了解公司有無翻新優化計劃。雖然優化短期會帶來支出，但完成後有助提高租金回報。資本開支方面，要看有無收購或出售意向，如領展早前公布收購內地深圳一個商場，近年傾向賣出香港資產，買入內地資產，投資組合有顯著變化。

5) 利率未來走向

利率走向是左右房託及收息股吸引力關鍵。加息，不利表現；減息，會吸引支持。另外，要留意，房託發展要靠發新基金單位或借貸，故要看負債比率，尤其加息時，過高負債構成有財務壓力。

想知更多房託分析，可以睇呢篇文章：買REITs定係地產股好？

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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Dave Leung沒持有以上提及的股票。

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