雅虎香港財經 新盤價崩 政府將成超級苦主？
油塘親海駅折實價驚現290萬元，首批折實均價14,997元，即時改寫市區新盤市價。據報該盤已吸引海量有意申請今期居屋人士查詢，私樓新盤抽走居屋購買力，上次出現已是廿年前沙士時期。新盤價崩，二手樓業主身家受衝擊固然是苦主，但陷入財赤兼賣地難的港府，可能是另一位超級苦主。
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「麵包」劈價賣 麵粉需求三種可能
樓市分析喜歡用「麵包」及「麵粉」比喻新盤及政府土地，假設麵包店生意難做，麵包店老闆推出限量麵包割價大傾銷，按理麵包店要繼續做生意，不會拒絕再購入麵粉材料。
不過現實情況是麵包難賣，老闆對於採購麵粉策略或有三種可能，一是向供應商壓價，謂生意難做麵粉價應下調以共渡時艱；二是減少入貨量，反正大部分顧客只搶購限定平麵包，倒不如大減麵粉入貨量縮皮；三是向其他供應商入貨，幫襯開的大型供應商不願減價，就積極發掘批發價較平的供應商，平衡成本繼續打麵包劈格戰。
麵包店要劈價傾銷，上述三種策略可能同時使用。住宅不像「麵包」隔夜就無人要，發展商應更有條件用齊三種策略。現時單是啟德，待售樓花已逾8200伙，政府有新土地推出，發展商為增土儲都會繼續入標，但入標價可能與政府的心水價有大段距離。另外發展商未必會逢地必搶，反而會繼續發掘其他土地來源，例如太古地產與恆地合作收購鰂魚涌英皇道及濱海街一列舊樓，獲批強拍令，底價便高達63.1億元。
月前旺角洗衣街地皮由新地以47億元中標，市場分析指政府地中標價已趨向貼市，減少流標情況一再出現。現時正招標的啟德住宅地，條款複雜度媲美與旺角洗衣街地皮，中標發展商需要興建一系列政府設施，包括男童院、服務長者、傷健及智障人士設施，還有175米長地下街。在親海駅改寫新盤「市價」後，市場更關注這幅地皮最終中標價。地皮價值縮水，港府又面對財赤，想開源或要變陣加密推地，難怪發展局長放風擬就政府持有的工廈，以「地花」方式先推出應市。
資助房屋貨尾難清
新盤價崩，亦可能會提升資助房屋清貨難度。綠置居尚有約一百個蚊型貨尾單位，撥入今年綠置居發售清貨，房屋局局長何永賢早前更表示這類細單位將成絕版貨。另外參考今期居屋發售資料，亦有四個屋苑共46個貨尾單位重推。
之前綠置居及居屋認購反應不俗，但仍尚餘貨尾未清。現在新盤有機會步入新一波劈價潮，當合資格申請綠置居及居屋用家，留意到市場上新盤持續湧現限量發售「三字頭」或「二字頭」單位，少不免會削弱對後市信心。特別是綠置居用家及居屋綠表客，他們資本條件有限，市場稍有風吹草動便寧願繼續住公屋或輪候公屋。
以往新盤步入劈價周期時，不少用家反而更缺乏勇氣入市。假如歷史重演，資助房屋貨尾滾存情況日趨嚴重。屆時要處理貨尾，港府或要考慮將單位暫用作青年宿舍或過渡性房屋，資助房屋屋苑就可能出現「一屋兩制」奇特現象了。
