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新盤凱滙平價推冧市 淘大罕見穿500萬 | 香港樓市2018
【香港樓市2018】觀塘新盤凱滙以低市價推出市場，平均折實呎價17,388元，鄰區二手業主減價賣樓，九龍灣淘大花園成交價罕見跌穿500萬。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期新盤發展商低市價開盤，搶去購買力之餘，亦令二手物業買家入市態度轉趨觀望，或還價幅度更深，導致二手成交膠著。
撰文：亨利 | 圖片：新傳媒資料庫
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凱滙新盤首批推205伙
凱滙一期是今年市區首批最平呎價新盤，首批共推205伙，平均折實呎價17,388元。
價單可見，首批售價由922.3萬元至1,999.7萬元，呎價19,538元至24,334元，最高折扣20.5%，折實售價733.2萬元至1,590萬元，折實呎價15,533元至19,345元。
兩度加推單位
觀塘凱滙兩度加推單位，連首批合共488伙，將於於11月13日開售。
最新加推的180伙中，最平單位為2座18樓和19樓C室，單位為452平方呎的1房戶，折實售價807.8萬元，呎價17,872元。
而1座22樓A室的4房戶是最貴單位，折實1,987.7萬元，實用呎價18,203元。
淘大罕穿500萬
觀塘新盤凱滙以低市價推出市場，鄰區二手業主亦加速賣樓離場。
當中，九龍灣淘大花園N座低層5室，實用面積376方呎，業主原本於10月叫價580萬元，最終劈價5次，以486萬元沽出，實用呎價12,926元。
十大二手屋苑成交跌64%
中原十大屋苑周末只有4宗成交，成交量跌64%，是5周的新低。
太古城、海怡半島、美孚新邨及映灣園，各錄得1宗成交，其餘個屋苑零成交。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期美股大幅波動，影響市場對中美貿易戰停火的信心，亦憂慮經濟前景。
近期新盤發展商低市價開盤，搶去購買力之餘，亦令二手物業買家入市態度轉趨觀望，或還價幅度更深，導致二手成交膠著。
樓價跌X成才算合理 從三個方面評估樓市
【樓價】朋友： 你覺得樓價要跌幾多先合理？
筆者： 最少跌三成先算合理！
朋友： 咁多？！咪隨口噏喎！
筆者： 有數得計架…
撰文：1%Anthony ｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫
甚麼是合理？
跌三成其實不是甚麼大不了！
只是回到2014年、2016年的水平吧了！
1.以租值評估
「我喜歡！」「錢不是問題！」
買賣價可以脫離現實！量化寬鬆之後，資金泛濫，錢得來太易，尤其投資物業，持貨幾年轉一轉手，就賺幾百萬、幾千萬，花錢自然面不改容，加上政府辣招鎖死二手供應，樓價被炒高。
租金不可以脫離現實！上班族每天努力工作，換取有限工資，2萬就是2萬，3萬就是3萬，難道3萬元收入，可以用5萬元租樓？租金反映了市民的負擔能力，亦反映了物業的實際使用價值。
租值幾多才算合理？
簡單來說，如果你是投資者，在不考慮物業升值能力的前提下，要有幾多租金回報，才會吸引你買這個物業？一般來說，最基本是要租金回報高於供款利率，不然收租其實是蝕本的！
再理性一點的，最少要有2至3厘息差，才算吸引。例如在2010年的時候，供款利率低至1厘，一般細價樓收租回報約5厘，息差4厘。到了2014年、2016年的時候，供款利率不到2厘，一般細價樓收租回報約4厘多，仍然有2厘以上息差。以2018年高位計算，樓價最少要跌三成以上，才能回到這個水平。
是否租值越高的物業越抵買？
當然不是！這麼想就中伏了！
在現實世界，物業升值的回報，遠高於租金回報！除了考慮租金回報之外，還要考慮物業將來的轉售價值。有些物業租金回報很高，例如市區4、50年以上的舊樓，不少今天的租值仍有4厘以上，持貨幾年之後，50多年了，誰來接手呢？銀行借錢都困難重重，後生一代更不會喜歡，維修成本也不斷增加，令物業貶值。
那麼做劏房呢？回報更高啊！
更中伏！所謂高租值，其實是扭曲了！
例如一個單位，三房一廳，本來是租2萬，劏了7個套房，租值提升至4萬，這並不這個單位的原有價值，只是因為改動間格而提升了回報，如果做籠屋、太空艙、骨灰龕，回報可能更高，但這是單位的原有價值嗎？可以因此賣得更好價錢嗎？
2.以負擔力評估
正如習主席說，樓是用來住的，不是用來炒的。
市民能負擔的水平，才是真正合理的水平。在2018年中，最基本的上車盤都已經升到450萬或以上，最多只能做8成按揭，首期要近100萬，收入近4萬才能通過壓力測試！
試問有幾多打工仔可以做得到？如果樓價跌三成，回到2014年、2016年的水平，市場上很多2百多萬、3百多萬的細價樓，可以借盡9成桉揭，記得2014年，普遍上車盤的呎價大約在1萬左右，一個2百多呎的單位，售價不到3百萬，30萬首期，月供約1萬，月入2萬多的打工仔都可以買得到，這才是現實吧。
3.以經濟狀況評估
2016年的跌市，最主要的導火線是大陸股災，實體經濟其實沒有甚麼嚴重的逆轉，然而到了今年，中美貿易戰無日無之，各行各業亦開始面對挑戰，大型金融機構開始裁員，講咗好多年的加息終於來到，利淡因素更實在，回到當時的樓價水平亦非常合理。
然而，以上所講的，都是從「合理」角度分析。
市場很多時候是不是理智的！未必能跌到這個水平~~
尤其是當政府推出非首置15%辣稅之後，很多傳統的物業投資理論都要推倒重來，如果想趁平買樓，就要密切留意市場變化。
捕捉樓市轉勢現象 做買樓賣樓決定靠呢樣
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