雅虎香港財經 【新聞點評】從一幢舊樓看銅鑼灣滄桑
樓市弱勢，官地拍賣流標已不令人驚訝，但「強拍」也流標就比較出奇。近日發生了這種「奇案」，涉及樓齡達65年的銅鑼灣希雲大廈。事緣金朝陽（0878.HK）早於2019年已收集該廈八成業權，並入紙申請強拍，但因程序繁複及疫情影響，直到日前才獲准舉行拍賣；可是5年間香港及銅鑼灣經歷高山低谷，現時高價收購重建難以有利可圖。由此角度看，樓市繼續不振亦會拖累舊樓重建步伐，恐將造成更多像佐敦華豐大廈的隱患。
希雲大廈「強拍」流標收場
希雲大廈位於銅鑼灣禮頓道128至138號，鄰近該區「大地主」希慎（00014）的利園商場系列。該廈於1959年落成，是一幢樓高11層的商住大廈，地積比率約6.5倍，總樓面面積約8.6萬方呎，現時包含45個地舖及125個住宅單位。據測量業界人士指出，希雲大廈可申請重建為商業項目或住宅項目，地積比率將分別提升至15倍或9倍，樓面面積可擴張到19.7萬方呎或11.8萬方呎，故被視為具有重建潛力。
早自2007年起，作為銅鑼灣「小地主」的金朝陽便開始收集希雲大廈業權，直至2019年達到八成門檻，並於該年7月向土地審裁處申請強拍。然而，當局處理強拍申請的程序向來漫長，動輒耗時兩年以上，一直受業界詬病，再加上疫情等意外因素影響，導致希雲大廈在上周三才正式開拍，意味由申請到拍賣相隔接近5年。
拍賣當日，金朝陽卻「甩底」未派代表到場，亦沒有其他財團競逐，「零出價」之下結果流標。金朝陽後來解釋，根據最新估值報告，預料希雲大廈重建後市值約21億元，但這次業權強拍底價已達24.25億元；再計及建築費等成本，重建難以有利可圖。
資料顯示，金朝陽已持有希雲大廈88.8%業權，只剩小量單位未成功收購。不排除該發展商採取「以戰養戰」策略，一邊繼續透過手持的地舖及住宅單位收租，幫補資金成本；同時耐心尋求以較低價格統一業權，並靜待市況好轉，再謀劃推進重建大計。
值得留意的是，金朝陽於2019年積極「收貨」之際，曾以超過3萬元呎價收購希雲大廈多個住宅單位，當時選擇「出貨」的小業主堪稱為幸運兒。餘下部分小業主選擇繼續「揸貨」，寄望強拍價格更高，現在可能後悔兼失望。
金朝陽本身也經歷「過山車」，該發展商在2022年8月與一家中資地產商的代表人士達成協議，把整個希雲大廈項目以32.09億元出售予對方。但內地樓市隨後爆煲，中資地產商自身難保，該買家撻訂收場。金朝陽「殺訂」3.2億元，並獲得3200萬元和解金；儘管「有錢落袋」，卻未能在高位把希雲大廈出售套現，空歡喜一場。
自從2023年初「通關」後，本港宏觀經濟、尤其是零售市道的復甦未如預期，近月更出現商舖「執笠潮」，銅鑼灣作為傳統旺區，難免受到衝擊，連九倉置業（01997）旗下著名地標時代廣場亦今非昔比，人流稀疏。
那邊廂，希慎在希雲大廈附近的加路連山道有一個超級項目正在進行，該幅地皮於2021年5月以198億元投得，擬建3幢商廈，涉及多達110萬方呎樓面。適值本港甲級寫字樓需求急降，中環CBD空置率也達雙位數字，兼且新供應不少；希慎如何為這個預計於2026年落成的巨型項目招租，相信會很頭痛，該項目亦將對同區物業構成「搶客」效應。
正因如此，希雲大廈不論重建為住宅抑或商業項目，看來都很難「計得掂數」，難怪金朝陽選擇「睇定啲先」，寧願暫時繼續收租。
樓市低迷拖累重建步伐
翻查資料，自從1999年《強拍條例》生效至今，只曾有過4宗「強拍流標」個案，此前3宗分別於2020年11月（九龍城獅子石道73及75號）、2021年7月（尖沙咀加連威老道61至73號）、2022年1月（佐敦柯士甸道132至134號）上演，可見皆發生於最近三四年市況「翻天覆地」之間。
從希雲大廈案例看來，樓市持續低迷除了構成「負財富效應」，另一種「副作用」是拖累舊樓重建步伐。事關現時單是建築費仍需每方呎5000元以上，再計及收購業權、補地價、資金成本，在目前市況下，很多舊樓項目根本看不到重建後的利潤空間。大業主即使像金朝陽一樣已擁有大部分業權，亦缺乏誘因去投資啟動重建，否則猶如「扔錢落海」。
近期有論者建議可進一步放寬地積比率，為舊樓重建提供經濟誘因。但這個提議的可行性有限，一來銅鑼灣、灣仔、油尖旺等舊樓集中地的城市密度原已很高，在生活空間、陽光空氣、道路交通、社區設施等方面很難負擔大幅「加密」。再者，目前物業市道一大挑戰在於需求疲弱，倘若放寬地積比率令潛在供應驟增，供需更趨失衡，不見得能為重建創造經濟誘因。
在市況低迷下，單靠市場機制不足以促進舊區更新，作為半官方機構的市區重建局或須扮演更大角色。不過市建局本身也很依賴賣樓收入，該局上年度虧損35億元，「彈藥」並不充裕，面對本港日益嚴峻的舊樓老化問題，恐如杯水車薪。樓齡60年的佐敦華豐大廈早前發生奪命大火，該廈事後被揭發「未提升至切合現代要求的防火保障」，可說再一次敲響警號。
另一個為舊樓重建提供誘因的方式，是政府對補地價「收順啲」，可是這會犧牲庫房收入，令財赤更趨惡化。講到底，「貧賤夫妻百事哀」，又有謂「在發展中解決問題」，本港經濟倘未見明顯起色，不排除更多社會隱患陸續浮現。
