雅虎香港財經 日本公寓隱藏公共空間 不可擅自改造露台｜張明珠
在香港，大家都會知道物業分有公共地方及私人地方，其中屬於公共地方的範圍，如果出現損壞，管理處是有責任維修。雖然日本也有類似這種分開管理的責任，但與香港則大為不同。
在日本買入公寓後，業主屬於「區分所有權人」，每月要支付管理費及維修儲備金予大廈的管理委員會。根據日本的大廈管理條例或者公寓使用規則，也有分開大廈公共區域及私人區域的定義，不過有些看似是私人區域的地方，其實是屬於公共地方。
其中之一是公寓的大門。日本業主擁有更換公寓大門內所有門鎖的權利；不過，大門外則屬於公共區域，同時公寓業主如果想改變大門的顏色，或者想裝修大門的話，必須要遵守大廈的管理規約。
這點類似於近年香港新落成的物業，為了保持整幢大廈的一致性，業主是不能隨便更換大門，而且要向管理處申請才可更改大門顏色。日本方面，如果公寓的每個業主都把大門換成不同顏色，建築物業價值是有可能受影響，所以更換大門顏色必須要經過管理處的同意。
另外，窗戶及窗框亦類似於大門，如果業主希望加裝雙層玻璃以隔開噪音的話，於施工前已經要向管理處申請，因為管理規例通常都不會允許業主未經管理處同意而進行這類施工。不過，有一點是例外，如果窗戶或者玻璃壞了，業主可自己修理，而且可與原本設計有較大的出入。
在日本的民法下，如果不改變物業的本身結構及性質前提下，維持建築物現狀的行為，是稱作「保存行為」。 這類窗框、窗戶及大門等有開口的部份，在日本是屬於公共設備，而業主只是僅僅有「專用使用權」，因為這些設備的主要功能是提高住宅防盗、隔音及隔熱等，所以要由管理處按照「修繕計劃」去負責施工。
另外，物業露台基本上是住戶的「專用使用權的共用部分」，即是屬於公共區域，但可以永久使用。這是因為公寓露台是很重要的逃生通道，每層樓均設有避難設備，擺放雜物將會阻礙逃生通路，因此住戶原則上不可以在露台擺放太多私人物品，晾乾衣服則除外，但也不可以擅自改造露台，加建更是絕對禁止的行為。不過，如果室外洗衣機設置處原本已在露台，就不在此範疇內。
根據大樓管理規約，部份管理公司或會同意住戶小規模裝飾陽台，例如擺放小型花草盆栽、桌椅、鋪設簡易式可拆卸的木紋地板、人造草地等；但是管理公司可能會禁止住戶在陽台吸煙、烤肉、園藝及放置私人物品等行為。
張明珠
Sakura Japan & Global創辦人
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