雅虎香港財經 旺角商地每呎$3103
今年本港已連番出現土地流標事件，發展商尤其對大型地皮出價保守。旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地昨由新鴻基地產（00016）以47.29億元奪得，每方呎樓面地價僅約3,103元，大幅低於市場估值下限約16.1%，以市區大型商業地計，更屬逾廿年低位。
該幅地皮為本財政年度推出的最後一幅土地，上周截標僅收到3份標書，包括鷹君夥拍信和置業（00083）入標，長實集團（01113）亦有參與，最後由新地以大熱姿態中標。
打造九龍次高地標商廈
該集團主席兼董事總經理郭炳聯表示，公司繼去年11月投得西九文化區藝術商業大樓後，再度投得上述商業項目，計劃打造成九龍第二高的地標式商廈和商業零售中心，將與經營20多年的新世紀廣場發揮協同作用。
郭指出，旺角項目可建樓面逾152萬方呎，建築物高限為主水平基準以上320米，高度僅次於旗下九龍區的環球貿易廣場商廈。新項目頂層將設區內唯一的公眾觀景台，亦會提供800個車位，連同新世紀廣場項目合共提供逾270萬方呎商業面積。
據土地出售章程，中標財團須負責興建長者日間護理中心、綜合青少年服務中心、社區會堂及公共交通交匯處等設施，相關面積納入總樓面內。至於項目須提供的公眾停車場面積則可獲豁免，同時須興建接駁天橋及保育樹木等。
市區大型商地廿年最平
資料顯示，用作民生商場發展的觀塘安達臣道對出商業地，去年11月成交樓面呎價只有約2,684元。但由於土地性質與一般商業用地有明顯差異，故撇除該幅土地，對上呎價最低商用地皮，已是2001年10月批出的紅磡灣填海區商業地，當時呎價僅約510元。
事實上，對比政府近年售出市區大型商業用地，今次旺角洗衣街地皮的地價有顯著折讓。如2021年11月賣出的中環新海濱3號同類土地，樓面呎價約31,462元。而銅鑼灣加路連山道項目，同年5月成交呎價亦錄約18,374元，相比下剛售出的旺角地呎價大幅低逾八成。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，批地結果反映商業市場近期表現，以及未來供應充裕的因素。在經濟未完全復甦下推出貴重商業地，政府一定要作出取捨，若以低價批地雖可以換取相應的樓面供應，但地價收益亦自然減少。
長遠而言，是次未有收回土地，而以低價售出，發展商其後會再以低價競投其他地皮。他建議政府可審視招標制度，或可採用滾動式招標，截標後參加財團再進行一輪競投，有助降低流標風險或慣性低價情況。
萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明表示，旺角商業地中標價較預期低，地皮位置雖然好，屬於市中心發展成熟的區域，但考慮到地契條款附帶條件較多，例如需興建各類型社區設施，發展成本相對較高，成交地價相應降低。
