雅虎香港財經 旺角地王$3103呎平過粉嶺 「隨行就市」地皮或越賣越平
旺角前水務署及食環署貴重商業地皮，由新鴻基以47.29億元投得，樓面呎價僅為3,103元，不僅震撼同區業主，其呎價比深水埗、甚至遠至粉嶺的工業地更低。有鑑於財團近年開價越趨保守，令倚重買地收入的港府急需開源，財爺早已明言「隨行就市」遷就市場，料未來賣地繼續「重量不重價」。
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旺角商業地王 一年貶值八成
旺角商業地王地理位置優越，位處旺角核心地區兼東鐵線鐵路站側，逾150萬樓面面積若興建商場，勢成中國內地旅客赴港熱點。惟其估值在過去一年不斷下跌。去年2月納入賣地表時，市場樂觀情緒令其估值高達160億至228.6億元，呎價1.05萬至1.5萬元，但至同年年底已縮水近50%至73.2億至121.9億元，到今年二月應市招標之際，市場估值再跌至56.4億至109.7億元。地皮吸引到三大財團入標，最終新地以樓面呎價僅3,103元中標，比市場預料下限再低16%，比一年前估值更縮水八成，可想而知其他兩個財團睇得更淡。面對鈔票最誠實，缺水的港府亦接受標書，逾47億進貢庫房。
旺角地王平過粉嶺工業地
旺角地皮屬核心旺地，但成交價與其他市區商業地皮相距甚遠，雖然中環海濱及美利道地段更優質，但從下表可以看到旺角商業地王樓面呎價卻不到中環的十分之一，差距之大卻令人大跌眼鏡；再將目光放在其他商業地皮，2017年深水埗瓊林街以每方呎樓面地價7,808元成交，2021年粉嶺安樂門街工業地以樓面地價3,750元，旺角商業地比兩年前的粉嶺地皮更「抵買」。
出價保守 屢見流標或低價中標
事實上自2019年起已出現本港多幅非住宅地流標，當年5月和10月，九龍啟德商業用地和東涌非工業用地都因為標價不理想而收回，及後啟德「CBD 2」亦有三幅商業地流標；即使地皮成功批出，作價亦比市場估算為低，以去年十一月為例，觀塘安達臣道商業項目由領展以低市場下限20%價錢投得，樓面價2,684元；同月中信泰富投得葵涌荔崗街住宅地，每方呎樓面地價4390元比估值下限低22%；而堅尼地城一幅蚊型住宅地，每呎地價9500元，不僅較估價下限低一成，亦創港島地價近八年新低，由此可見發展商出價之保守；另外未來北部都會區以及明日大嶼的海量地皮供應，亦令財團出價更趨謹慎。
賣地收入欠佳 流標地「隨行就市」
港府上年度頭九個月的地價收入為1,234億元，比對上一個年跌急跌五成，然而財政司司長陳茂波在明言在重推流標地皮時會「隨行就市」、「一定會調整地價」，可見若地皮無財團承接，港府勢必「重量不重價」劈價應市，以彌補過去幾年6,000億抗疫開支以及其他收入下跌帶來的影響。隨著賣地加入國安條款，投資者信心大增，再配合港府隨行就市靈活應變，商界對後市無需過慮。
