星展指內房去庫存摸石過河 調整供地及「以舊換新」成效待觀察

今年4月30日舉行的中共中央政治局會議提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，星展銀行研究部董事林子軒指出，房地產政策方向有轉變，特別強調消化庫存，而會議提及要統籌研究相關政策措施，某程度表明目前未有明確實行路徑，需要各城市自行嘗試有何方法可達致去庫存效果，目前已推出相關政策的城市，主要兩個方向包括動態調整供地及「以舊換新」，惟尚需時間觀察實際執行狀況。

林子軒表示，根據國家統計局資料，內地商品房待售面積已達近年高位，超過2015年中央經濟工作會議提出以棚改去庫存時的水平，故政治局會議前後有愈來愈多城市研究或推出「以舊換新」，現有逾50個城市出台相關措施，自然資源部也提出各地要因應庫存動態調整供地計劃，預計後續政策有機會往去庫存方向發展。

地方國資買舊房 要中央支援

他認為，「以舊換新」的實行方向未有最後定論，目前城市主要有兩種方案，一是房企聯合經紀機構優先推售舊樓，並提供樓價及經紀費用優惠，但估計實際效果並不明顯，因為經紀實際經營時仍優先推售有價格優勢的貨源；二是市場較關注的地方國資平台及房企去收購舊樓，賣家所得款項用於購買指定新樓，理論上可一併解決庫存問題及激發換樓需求，甚至化解保交付問題，惟實行上仍要解決資金來源及規模問題。

假若缺乏中央支持，地方國資平台及房企的資金實力不足以大規模收購庫存房屋，而且收購用途普遍是改作保租房，雖然近年二手樓價回落，但租金回報率仍低，如要令項目收購達致市場化合理水平，推算作價或要三折或以下才可行，相信市場未必接受這折扣幅度，問題有待解決；鄭州等地正試行這方向，然而實際效果取決於中央會否給予足夠資金支持，以及推動政策時中央願意承擔多少風險。

政治局會議沒有重提「三大工程」，林子軒估計，「三大工程」被弱化，或因建設配售性保障房的目標，與現時消化庫存的目標有衝突，而城中村改造等仍符合建設優質住房的政策方向，有空間與「以舊換新」政策結合發展；會議強調要壓實地方政府責任，相信地方政府在監管防範房地產風險上被賦予更大責任，尤其房屋交付的敍述已由「保交樓」改為「保交房」，對買家權益的保障程度更進一步，除單純交樓，也會確保供水通電及辦理權產證等環節。

至於其他需求端政策，林子軒說，目前是放鬆現有限購政策為主，上周杭州及西安均全面取消限購措施，預期餘下其他二線城市也會逐步撤銷，而一線城市情況有別，估計也會逐步緩慢放鬆限制，若一次過全面取消政策而市場未有回暖，對買家情緒可能有較大影響；市場對整體需求端政策放鬆的反應愈來愈淡，買家情緒依然受內地宏觀經濟前景、自身收入預期及樓價預期影響，在這些因素明顯改善前，買家仍傾向觀望。

項目白名單大多只獲貸款展期

談及房企資金來源，他續稱，今年以來主要在於經營性物業貸款放鬆及項目白名單，前者有進展卻金額不多，且受惠的仍然是數間有充足優質投資物業可作抵押的房企才有增量融資，惟投資物業普遍因經濟前景不明朗，整體表現受壓，銀行批出抵押貸款的意願不大，對房地產行業的支持力度不多；該行調查發現，項目白名單大部分審批金額都以現有貸款展期為主，房企實質取得的增量資金不多，反映金融機構放款維持非常謹慎。

採訪、撰文：陳遠威