雅虎香港財經 最後避風港房託REITs已響起警號？
房地產信託基金（REITs）是很多投資者都喜愛的選擇，因為收息策略在投資組合中可以發揮十分好的作用，能夠提供一定緩衝作用，面對股價下跌時亦有防守性。
不過，房託並非無敵，如果股市下跌的話，房託的股價同樣會下跌。只是過去一段長時間，在全球央行持續大放水下，並無出現重大金融危機，所以房託很多時只出現有限度調整就再回升，甚至有時會成為避風港，吸引資金追捧。為何會出現此怪現象？
股樓關係脫節不合理
要解釋這個現象，又要從基本因素入手，雖然房託是以證券形式在交易所掛牌買賣，股價會隨市場及投資者情緒起伏影響，但歸根究柢，房託的背後資產是有租金收入的物業組合，而在減息大周期兼量寬令流動性過剩下，實物資產包括物業價格迎來上升大潮，並推動房託整體股價向上。
再者，香港樓市近十多年均陷入所謂土地供應短缺死結，而內地樓市由於是經濟核心支柱，每次經濟放緩都靠樓市打救，所以令到中港兩地樓價即使偶有起落，但上升走勢明顯。
在這個宏觀經濟大環境下，物業估值及租金連年上升，從而令到房託的估值及租金收入出現正增長，派息亦有逐年增加。投資者見到金融市場有動盪，但地產市道固若金湯，自然懂得將資金調配。
經濟衰退樓市難退跌運
然而，即使過去長時期出現以上現象，投資者勿掉以輕心，因為聯儲局剛進行了另一次歷史性減息，意味再次進入大周期逆轉時刻。一般來說，減息多是在經濟可能將陷入或已步入衰退，又或危機時才採取的措施，所以不單是股市，樓市亦會相隨下跌，而房託股價會反映股樓走勢跟跌。
例如，在2008年金融海嘯時，股市、樓市、房託價格都同步下跌，而且調整幅度可以很顯著。強如領展（SEHK:823） ，當年從高位到低位的跌幅都可以超過4成，但弱勢維持並不長就再重返高位，而且派息自2007年開始每年均有增長。
因此，在聯儲局減息及美債孳息曲綫倒掛下，大家對經濟及股市要提高警覺。房託長期是具投資價值，惟今次調整難以估計，雖然未必十分巨大，可是在策略上宜採取分段吸納。
至於是否投資房託，關鍵是看大家對當地的前景及經濟發展是否具有信心，如果肯定的話，遇上深度下跌，更是吸納良機，尤其是優質物業的價值長綫多數是上升，這點放諸四海皆準，或許差別在於幅度沒有香港的瘋狂。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Dave Leung沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019
