本該是救生索 誰料成千斤擔 香港豪宅項目令中資房企如芒在背

【彭博】-- 在香港一幅可以鳥瞰南海的地塊刷新成交價紀錄後，坐落其上的超級豪宅項目凱玥(The Corniche)曾被寄予實現300億港元（38億美元）銷售額的厚望。

然而六年過去了，夾在一個污水處理設施和一所駕校中間的這個樓盤，跟它動聽的名字相去甚遠。附近由一座廠房改造成的購物中心出售的都是打折服裝和家具。

這個地產項目折射出了其開發商龍光集團和合景泰富集團多舛的命運，這兩家公司曾經都是中國的大型開發商。在這對難兄難弟面臨著至少100億美元離岸債券兌付壓力之際，凱玥並未成為它們的救星，而是成為了它們迅速沈淪的標志。

目前，在這兩家中資房企發生違約後，債權人要求償付債務。在最糟糕情境下，如果銀行要求立即償付項目貸款，它們有可能憾失凱玥。

根據中原地產數據，截至5月22日，凱玥項目總計295個住宅單位僅售出三套。

「那個時候，所有開發商押注的中國經濟政策環境與後來完全不是一種景象，」Triada Capital Ltd.創始人兼首席投資官Monica Hsiao稱。「如何將離岸項目變現可能只是長期重組道路上的一小個片段而已。」

地王

儘管有金屬外牆設計和大落地窗加持，凱玥的地理位置對於買家而言還是缺少了些吸引力。昔日的漁港鴨脷洲如今已成為中產社區，但附近也不乏公屋項目，凱玥的弧型外觀與鴨脷洲的其他建築有些格格不入。

這兩家開發商當初以169億港元的紀錄高價拍下此地塊，中資房企的大手筆由此可見一斑。當時，中資房企拿地價格令香港本地開發商望塵莫及。

龍光和合景泰富本想著這個使用面積1,340-9,633平方呎的豪宅項目能搭上房地產熱的便車，讓他們賺個盆滿缽盈，香港的一些內地富商也確實偏好這種設計。

然而，計畫趕不上變化。中國監管機構出手整頓房企過度融資，財務狀況不佳的房企面臨更加嚴重的流動性短缺。防疫封控和經濟低谷更是讓情況雪上加霜，超過100支中資房企美元債發生違約。

造成香港房地產市場遇冷的原因還包括，抗議活動和旅行限制等因素導致的人口外流。

一時間，凱玥售價顯得出奇地高。自1月份開售以來，三套已售出住宅單位的價格在1.64億-1.85億港元之間。

單價相當於每平方呎50,000港元左右，較香港傳統豪宅貝沙灣的價格高出近79%。

龍光和合景泰富各持有凱玥項目50%的股權。債權人和銀行目前都等著它們還債，各方在最佳解決方案方面爭執不下，緊張情緒日益升級。

在香港運營的幾家大型銀行提供了總額102億港元的貸款，為項目建設提供資金。其中包括滙豐控股、渣打和工銀亞洲。

龍光和合景泰富上周與銀行召開了電話會議，討論貸款問題。渣打的一位發言人未予置評。其他貸款方和這兩家公司均沒有回覆彭博新聞社的置評請求。

100億美元債務

龍光有逾60億美元離岸債，該公司正試圖對其進行重組。彭博匯編數據顯示，合景泰富有40億美元待償離岸債務。

凱玥可能淪為資產接管的主要目標。銀行將享有優先受償權，但其他債權人也可能嘗試從該項目中獲得償付。

重組諮詢公司Alvarez & Marsal的董事總經理Ronald Thompson表示，接管開發商在香港的資產要比接管內地資產更加容易。

之前也有過許多先例。今年早些時候，中資地產公司祥祺集團的香港商業地產被銀行接管。3月份，祥祺集團創始人以2.71億美元購置的物業遭債權人接管。中國恆大許家印的香港豪宅和一處辦公樓也都被接管。

「與這些房企打交道的投資者需要通過法律程序接管海外資產或公司，等待時間越長，你越不曉得他們可能會做些什麼，」管理著自己麾下對沖基金的Hsiao表示。Hsiao自2010年以來投資了中資房企債券。

整體而言，內地開發商在香港銷售的難度要大於香港本地開發商，部分原因在於外界對內地房企的財務健康狀況心存擔憂。恆大香港住宅項目的一些購房人去年就遭遇了困境，項目的新東家暫停為部分按揭貸款融資。

最近的一個周四下午，凱玥購房者寥寥。安靜的街道上偶爾會有貨車呼嘯而過，駕校學員駕駛的十幾輛白色豐田車在路上緩慢行駛。

原文標題Billion-Dollar HK Luxury Tower Highlights Developer Distress

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