本该是救生索 谁料成千斤担 香港豪宅项目令中资房企如芒在背

【彭博】-- 在香港一幅可以鸟瞰南海的地块刷新成交价纪录后，坐落其上的超级豪宅项目凯玥(The Corniche)曾被寄予实现300亿港元（38亿美元）销售额的厚望。

然而六年过去了，夹在一个污水处理设施和一所驾校中间的这个楼盘，跟它动听的名字相去甚远。附近由一座厂房改造成的购物中心出售的都是打折服装和家具。

这个地产项目折射出了其开发商龙光集团和合景泰富集团多舛的命运，这两家公司曾经都是中国的大型开发商。在这对难兄难弟面临着至少100亿美元离岸债券兑付压力之际，凯玥并未成为它们的救星，而是成为了它们迅速沉沦的标志。

目前，在这两家中资房企发生违约后，债权人要求偿付债务。在最糟糕情境下，如果银行要求立即偿付项目贷款，它们有可能憾失凯玥。

根据中原地产数据，截至5月22日，凯玥项目总计295个住宅单位仅售出三套。

“那个时候，所有开发商押注的中国经济政策环境与后来完全不是一种景象，”Triada Capital Ltd.创始人兼首席投资官Monica Hsiao称。“如何将离岸项目变现可能只是长期重组道路上的一小个片段而已。”

地王

尽管有金属外墙设计和大落地窗加持，凯玥的地理位置对于买家而言还是缺少了些吸引力。昔日的渔港鸭脷洲如今已成为中产社区，但附近也不乏公屋项目，凯玥的弧型外观与鸭脷洲的其他建筑有些格格不入。

这两家开发商当初以169亿港元的纪录高价拍下此地块，中资房企的大手笔由此可见一斑。当时，中资房企拿地价格令香港本地开发商望尘莫及。

龙光和合景泰富本想着这个使用面积1,340-9,633平方英尺的豪宅项目能搭上房地产热的便车，让他们赚个盆满钵盈，香港的一些内地富商也确实偏好这种设计。

然而，计划赶不上变化。中国监管机构出手整顿房企过度融资，财务状况不佳的房企面临更加严重的流动性短缺。防疫封控和经济低谷更是让情况雪上加霜，超过100支中资房企美元债发生违约。

造成香港房地产市场遇冷的原因还包括，抗议活动和旅行限制等因素导致的人口外流。

一时间，凯玥售价显得出奇地高。自1月份开售以来，三套已售出住宅单位的价格在1.64亿-1.85亿港元之间。

单价相当于每平方英尺50,000港元左右，较香港传统豪宅贝沙湾的价格高出近79%。

龙光和合景泰富各持有凯玥项目50%的股权。债权人和银行目前都等着它们还债，各方在最佳解决方案方面争执不下，紧张情绪日益升级。

在香港运营的几家大型银行提供了总额102亿港元的贷款，为项目建设提供资金。其中包括汇丰控股、渣打和工银亚洲。

龙光和合景泰富上周与银行召开了电话会议，讨论贷款问题。渣打的一位发言人未予置评。其他贷款方和这两家公司均没有回复彭博新闻社的置评请求。

100亿美元债务

龙光有逾60亿美元离岸债，该公司正试图对其进行重组。彭博汇编数据显示，合景泰富有40亿美元待偿离岸债务。

凯玥可能沦为资产接管的主要目标。银行将享有优先受偿权，但其他债权人也可能尝试从该项目中获得偿付。

重组咨询公司Alvarez & Marsal的董事总经理Ronald Thompson表示，接管开发商在香港的资产要比接管内地资产更加容易。

之前也有过许多先例。今年早些时候，中资地产公司祥祺集团的香港商业地产被银行接管。3月份，祥祺集团创始人以2.71亿美元购置的物业遭债权人接管。中国恒大许家印的香港豪宅和一处办公楼也都被接管。

“与这些房企打交道的投资者需要通过法律程序接管海外资产或公司，等待时间越长，你越不晓得他们可能会做些什么，”管理着自己麾下对冲基金的Hsiao表示。Hsiao自2010年以来投资了中资房企债券。

整体而言，内地开发商在香港销售的难度要大于香港本地开发商，部分原因在于外界对内地房企的财务健康状况心存担忧。恒大香港住宅项目的一些购房人去年就遭遇了困境，项目的新东家暂停为部分按揭贷款融资。

最近的一个周四下午，凯玥购房者寥寥。安静的街道上偶尔会有货车呼啸而过，驾校学员驾驶的十几辆白色丰田车在路上缓慢行驶。

原文标题Billion-Dollar HK Luxury Tower Highlights Developer Distress

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