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林家謙搬Office 凸顯商廈災情?

據報林家謙近日決定擴充工作室,由上環橫街的商廈,搬到近大路可享海景的辦公室。
據報林家謙近日決定擴充工作室,由上環橫街的商廈,搬到近大路可享海景的辦公室。 (ASSOCIATED PRESS)

早前AI尹光翻唱《一人之境》,令真尹光頻頻現身曝光,原唱者林家謙卻未有回應。直到近日推出新歌,他反而被傳媒捕獲親力親為搬Office,從新工作室選址,都凸顯商廈供過於求災情。

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上環海景Office月租僅萬二

據報林家謙近日決定擴充工作室,由上環橫街的商廈,搬到近大路可享海景的辦公室。按此「線索」,翻查一下上環站附近的寫字樓租盤,原來建築面積五百呎高層海景寫字樓,月租平至1.25萬元有交易。

月租萬二蚊海景寫字樓單位雖然平,不過商廈樓齡較高,而且裝修亦較殘。想即租即用,同區亦有豪裝海景工作室單位,建築面積650方呎外望西九龍海景,月租1.55萬元。而且單位附有自家洗手間,毋須與並他租戶使用同層洗手間,對公眾人物而言就較方便。或許林家謙同區搬Office,就是揀中這類商廈租盤。

林家謙搬海景Office,或許不少人會想到他密密接Job賺得多,升級工作空間都是意料中事。不過他出名親自經營一人公司,曾有雜誌專訪提到他是一人乘搭巴士前來Studio,可見他日常生活是如何「貼地」。他既然是唱作人「個體戶」且習慣慳家,都決心升級海景Office,就確實反映現時商廈單位的「抵租」程度。

上環有豪裝海景工作室單位,建築面積650方呎外望西九龍海景,現時叫租1.55萬元。
上環有豪裝海景工作室單位,建築面積650方呎外望西九龍海景,現時叫租1.55萬元。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

比對市場數據,商廈滯租情況確實嚴重。世邦魏理仕日前發表2023中期香港商業房地產數據,今年上半年甲級寫字樓空置率升至15.7%創新高,預計空置率將進一步上升,拖累全年整體寫字樓租金按年持平或下跌5%。

仲量聯行研究亦指出整體寫字樓租金於上半年回落2.1%,重災區中環租金挫2.6%,灣仔及銅鑼灣

租金挫2.3%,港島東挫2%,唯獨尖沙咀受惠優質寫字樓樓面有限,租金可微升0.3%。該行指租金較2019年高位已回落三成,加上業主願意提供更具彈性租賃條款,同樣預料下半年租金有望持平。

終極衝擊:甲廈拆售潮

相對空置率,甲廈租金跌幅尚算溫和,不過商廈市場尚有一樣隱憂,便是會否有地產商啟動拆售旗下商廈。以往拆售商廈,通常位於新興商業區,例如九龍東及荔枝角仍有不少新落成商廈放售中。位處核心商業區如中環的甲廈,發展商一般會採取惜售態度,即使逆市時都寧願將單位丟空,都抗拒大幅劈租或拆售。過去中環較大型的拆售行動,除了年前長實出售中環中心,經典例子還有置地在92年出售皇后大道中9號予中資財團,及後財團拆售「皇9」單位,以及七十年代尾長實火速預售環球大廈單位,並創下8小時沽清紀錄。

七十年代尾長實火速預售環球大廈單位,並創下8小時沽清紀錄。
七十年代尾長實火速預售環球大廈單位,並創下8小時沽清紀錄。 (estherpoon via Getty Images)

假如有發展商判斷商廈空置率商企仍要維持一段時間,旗下又有全新商廈落成,或會重整持有的商廈組合,將樓齡及配套較舊的商廈拆售。商廈業權賣散後,小業主但求租出,都會傾向劈租吸客,故一旦出現甲廈拆售潮,就可能出現空置率與租金齊跌情況,屆時精打細算的林家謙,看到租金性價比高,說不定會考慮再升級進駐甲廈。