雅虎香港財經 栢麗購物大道曾變「金行大道」 轉型能否大翻身？
80年代中落成的栢麗大道終於落實轉型，其業主立案法團向城規會申請，擬將整條栢麗購物大道的地下及一樓，申請作食肆、商店及服務行業用途，市場期望將變身港版香榭麗舍大道。然而以下隱憂，栢麗大道未必能夠成功翻身。
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普通食肆難進駐
首先根據申請，範圍為彌敦道111至139號、143至161號及165至181號栢麗購物大道地下及1樓，物業總樓面約82,217方呎，食肆設置將佔不多於50%面積，換言之，基本上大道三段均包括其中，但普通食肆甚難進駐，轉型可選擇的租客少一大截，例如近年屬人流保證的日式食肆如壽司郎、食其家等，以至近年大受歡迎的兩餸飯食肆，難以一般方式進駐。
難複製深水埗大南街「打卡」
其次是依申報規劃，市場估計會有市集「打卡類」文青咖啡店進駐，店內通常會有展覽空間，靠上百元一杯咖啡賺回租金。然而栢麗大道初時以時裝店為主，後來已變成金鋪林立為內地客服務的街道，早已放棄本地市場，如今轉型能否重新吸納文青客幾成疑問；加上近年深水埗大南街的文創區早已成熟，其多元化工藝店、獨立書店、樓上小店的模式，非栢麗大道能夠複製，且昔日自由行3000蚊一張單的「好生意」，呎租高達600元，以今天本港經濟環境，「打卡」客消費能力有限，栢麗大道轉賣咖啡難走高溢價路線。假設到時有近年在港擴張的名物「姊妹涼皮」都有得賣，如此轉型，業主長遠回報存在隱憂。
THE ONE落成改變人流
其三，栢麗大道其中一個租客積弱的結構性原因，是由於THE ONE落成後，人流跑入商場，商場貫穿加連威老道、金馬倫道等街道，人流暢旺，取代了原有的街道生態，而栢麗大道又因古樹問題，錯失了尖沙咀站擴建計劃…這些因素，還未計K11 musea以及美麗華的DONKI開幕，影響區內人流；即使栢麗大道可以賣咖啡，人流也難於短時間內改變，行人要飲咖啡「打卡」，可能一早透過港鐵轉入商場，根本不用走上地面。
栢麗大道曾變「金行大道」
更重要的是，栢麗大道街道定位和設計，向來較受外國客人歡迎，內地客反而喜歡逛商場，從昔日一些旅客消費額比較可知一二；本來是本港國際都會標誌之一的栢麗大道，初期賣時裝，從前早已是打卡點，聖誕倒數會有活動，只是港時裝風光不再，近20年改吸內地豪客，變成「金行大道」。
今時不同往日，人流進一步被商場引走，露天設計也不利吸內地客，就連掛國旗區旗旗海，慶祝香港回歸祖國25年活動，都被市民發現旗海捲在繩索上，引起熱議，不利吸愛國遊客。轉型是否能善用古樹環境配合定位，相信是成功關鍵，如果只是維持今天的模樣，同樣是周大福、謝瑞麟，金行附近有咖啡打卡？到時可能會變「四不像」，陷入推銷困難。
區內商場同樣搶客
再者區內營商形勢早已大不同，除了上述的K11 musea，商務尖沙咀圖書中心最新搬至華源大廈地下25號舖及1樓全層不久，CKE Shopping Mall同樣搶客，早前獲文青書店進駐，可見同一街道的活場有不少選擇，部分民生舖早有著落，人流進一步自港鐵的清真寺出口外延。商場方面也同樣搶客，近年食正明星「打卡」熱潮，甚至開限定店，相反栢麗大道欠缺港鐵出口助力，短租約再短，也很難參考商場出限定店，想走民生路線同樣不利。
名店路線被「陰乾」，文青路線難維持回報，美食街則不夠面積比，或者轉型做新酒吧街？引入日本各大酒廠，在古樹底下賣貴酒，說不定能夠殺出個血路。
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