嘉湖山莊勢將跌穿「天水圍師奶價」?
天水圍嘉湖山莊三房成交價已跌至450萬元,呎價低見8200元。2016年頭有天水圍師奶接受傳媒街坊豪言自住買嘉湖不會死錯人,究竟在樓價高效調整下,嘉湖呎價會否跌穿這名師奶的信心關口?
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嘉湖呎價恍如樓市「Big Mac指數」
嘉湖山莊屬於藍籌屋苑,屋苑位處新界天水圍,物業叫價較市區藍籌屋苑親民,多年來是上車客熱門之選。由於嘉湖山莊出名實惠,身價變動恍如樓市的「Big Mac指數」,當嘉湖山莊兩房入場費都大幅拋離一般上車客的負擔能力時,即反映樓市確實離地,假如嘉湖山莊跌至符合一般上車客預算,樓市似乎就較有機會觸底。
嘉湖山莊三房成交價低見450萬元,是否已經夠平?這時候就要回帶2016年電視台在天水圍進行街訪,問到一名半個月前兒子買入嘉湖樂湖居兩房單位的師奶,她霸氣地回應嘉湖山莊兩房290萬元是最低價,兒子330萬上車算是買貴40萬,但自住兼銀行估到價便沒有問題,強調銀行「不會死錯人」,更直言「嗰啲咁嘅專家,食X啦。」
師奶霸氣回應當然得到網民熱烈討論,之後數年樓價持續攀升,到去年中嘉湖山莊平均呎價仍企穩近1.2萬元,相對2016年初平均呎價6800元,師奶當日支持兒子上車明顯錄得可觀回報。
即使嘉湖三房成交呎價插至8200元,2016年初平均呎價尚有水位。而且該三房單位是位置略為隔涉的景湖居7座極低層,樓齡達27年,加上單位本身無裝修,故放盤多時都未發市,最終業主唯有劈價至450萬才獲上車客承接。同期麗湖居10座中層兩房,成交價仍達477萬元,呎價10792元,守住萬元水位。故此嘉湖平均呎價是否已跌至八千多元,尚要一段時間觀望。
不過現時樓市受加息、經濟放緩及移民潮三重夾擊,樓市市底較2016年已大不同。即使特首公布專才在港置業印花稅大幅減辣,傳統上嘉湖只是外籍人士租樓熱門選擇,嘉湖未必受惠新政策。在缺乏承接力情況下,該名師奶兒子購入、樓齡達31年樂湖兩房單位,未來跌穿330萬元上車價亦非不可能。當然師奶兒子上車成本仍算平,不急於甩手套現繼續自住心理壓力不大,又或以師奶的精明眼,年前已提醒兒子賣樓套現租樓住,現時正手握籌碼物色再上車目標呢。
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