樓市玩法唔同晒 3類物業沽得過

同學：「你覺得我個單位賣唔賣好？」

筆者：「好價就賣啦。」

同學：「你覺得留番收租唔好？現金流嘛，你以前都係咁教。」

筆者：「今時唔同往日，一間半間，收得幾多？」

同學：「賣咗怕唔怕買唔番？」

筆者：「你得呢層樓，賣咗個名Free咗出嚟，點會買唔番？」

同學：「我驚個價會不停升上去。」

筆者：「第一，唔會永遠嘅；第二，你會有其他投資架嘛。」

見市升就唔敢賣，見市跌就唔敢買，很多散戶都是這樣。以前還可以，因為有一招…加按套現再買！

今天很難執行了，首先有壓力測試、信貸資料庫，難以無限借貸，其次有第二套房15% 印花稅，想買多間都難，如果想再向前走，繼續向財務自由之路進發，難免要考慮買賣。

講開這個單位，印象深刻，三年前，同學是這樣買樓的！

同學：「我得廿幾萬首期咋，買唔買到樓呀？」

筆者：「廿幾萬…難度係高啲，不過都買到嘅。」

同學：「會唔會要去到好遠架，我响太子返工，市區方便啲。」

筆者：「都有嘅，不過要有心理準備，質素唔會太高。」

同學：「會唔會好舊架？第日會唔會賣唔出？我冇錢裝修啦！」

筆者：「新手上車我唔建議太舊，怕你Handle唔到，盡搵。」

當時投資兵團正全力在油尖旺、深水埗長沙灣等掃平貨。

一天，代理報盤…旺角，20多年樓，250多呎，原則兩房，仲要靚裝修，傾盡250萬！當時區內30多年單幢樓，呎價約1萬，這個盤樓齡更新、位置更好、Lump Sum更細，淨係裝修都慳20萬，明顯低水，幾枱客爭，於是立即通知同學，當晚11點簽了。

考慮賣樓與否，要從「樓」及「人」兩方面想。

今次先講「樓」方面…

（第1類）如果單位質素較差，好價可考慮賣！

例如樓層低、景觀差，甚至是凶宅同層等，盤源充足時，買家有得揀，未必會揀你，然而今天睇樓，個個代理都會話…冇盤！在沒有選擇的情況下，代理焗推，買家焗買，隨時創新高，仲唔賣？

（第2類）如果單位樓齡太高，好價可考慮賣！

政府的辣招令市場扭曲，向首置傾斜。雖然舊樓收租回報高，然而首置客多數買來自住，且名額只有一個，自然想買間新啲、靚啲。唔信你返去問吓90後姪仔、兒甥仔，如果中咗六合彩有$500萬，會買新界區新樓，300呎開放式有靚會所，定買市區唐三樓，700呎可以間三房一廳？

新一代多數不會從賺錢角度想！況且樓齡太高按揭亦會較緊，將來新一代更難接貨，投資者又買唔到，客源會大幅收窄，除非好有信心會收購，否則以現時制度，出貨較難。

（第3類）如果價錢炒得太高，好價可考慮賣！

例如沙田區有些上車屋苑，呎價貴過港島，直逼$1.7萬、$1.8萬，是否合理呢？還有多少空間？又例如200多呎的上車盤，如果衝破$400萬，借唔到九成，還有甚麼優勢？還可以衝多少？是否應該考慮換貨呢？最少換大一點，將來叫價更有競爭力。

轉眼三年多，同學添丁，與家人搬大單位。

同學的單位符合個別賣樓條件，既然歷史任務已經完成，於是就趁市況瘋顛，以創新高價出售，就這樣賺了第一個100萬，恭喜！恭喜！

慶功！同學請食飯！下一步怎麼走？

與此同時，又要部署下一步，很多賣樓的業主，都會擔心樓價繼續升，賣咗買唔番。

最重要的是，要部署好，賣樓之後，資金會怎樣運用，換樓？投資其他更有潛力的物業？最緊要唔好從事高風險的投資，例如胡亂做生意、炒股等。同學早已買了另一個自住單位，賺到的錢，正與我們物色其他投資機會，例如工廈、大陸樓等。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
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