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樓市的需要最重要是預期 一個情況衰過沙士

很多人認為利率是對樓市最重要影響,而很多人認為如果美國減慢加息,樓市就會爆升。但過去例子顯示,樓市跟利率走勢其實相連性沒有大家想像那麼高,所以我想跟大家討論一下這個問題。

近日新聞裡有許多蝕讓盤出現,樓市下跌逐漸成為主流共識。正如筆者上星期的專欄所言,部份人認為香港樓市會下跌,亦有一部份人仍然看好香港樓市。但情況已非上年般一面倒看好。人對產品的消費需求,很多時基於對未來的預期,如消費者預期在電腦節期間,能以較便宜的價格入手電腦或數碼產品,因此在目前的價格下,或特價前會選擇減少消費;如美國感恩節前,大家預期很多商店會在感恩節期間大特價,故之前未必會消費。

同樣道理,當人人預期樓市未來仍有下行空間,或加息環境下樓市不會大升,那麼部份市場所謂的「剛性需求」,自然沒有那麼「剛」,或是軟化。

近日很多人預期香港樓市會下跌,例如量寬收水,並預料美國會持續加息,均令許多買家採取觀望態度,希望以更低價買樓。樓市回報一般是2至3%(若扣除管理費及維修成本等同沒有),今天美國10年期國債債券及定期的收益率約4%左右。換而之,定期及債息比投資房地產的利潤更高。這個預期一旦形成,樓市需求將進一步下跌,或沒有那麼「剛」。

而很多人認為利率是對樓市最重要影響,但很多實例都顯示不是。房 委 會 於 1998 年 推 出 自 置 居 所 貸 款 計 劃 , 協 助 低 入 息 家 庭 購 買 私 人 樓 宇 單 位 。 合 資 格 的 家 庭 可 獲 高 達 80 萬 元 的 免 息 貸 款 , 或 領 取 48 個 月 每 月 高 達 5,100 元 的 按 揭 還 款 補 助 金 。但是最後對樓市的影響其實有限,亦阻止不到2003年的樓價大跌。

來源: 美聯

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參考過去加息周期,香港樓市出現兩次下跌,兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌,但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點,就是加息周期完成之後,一段時間後樓市會大幅下跌。小龍認為原因其實是,加息除非非常激烈,否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是,如果加息影響商家投資或加大生產成本,整個經濟循環減慢,令到失業率加大,所有甚麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969年來出現的8次經濟衰退前,10年期美債殖利率都低於2年期,而該指標是在2019年8月出現,隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

在過去的50年來共發生了7次殖利率曲線倒掛,每一次的倒掛剛好都與後續的經濟衰退相關。在1969年至2020年間,美國共出現過7次衰退,其中殖利率倒掛領先衰退的時間介於11個月至18個月不等。為什麼債息掛惡化跟經濟衰退有關,原因投資者對熊市擔憂加劇,傾向買長期國債。長期經濟已趨緩,但短期資金仍在緊縮,資金流入長期國債避險。倒掛的期間短則數月、長則達數年,有些倒掛現象僅持續了幾個月,像是1978年發生的那一次,一直到1982年才結束。

很多人以為只要一放寬隔離,或者放寬防疫,所有經濟問題都解決。但是很多地方已經放寬了防疫,但是經濟仍然響起紅燈。因為他們仍然未想得到,之後面對的是經濟衰退及滯脹夾擊。以前98-03年是人工跌,樓價跌,物價及利率都下跌;這一次將很大機會是人工假設不變,但樓價跌,利率升,物價一直升。這不是衰過沙士嗎?

歷史上發生的7次殖利率曲線倒掛事件

殖利率倒掛期間

利差最大的時間

美債十年期和一年期最大利差

後續相關的經濟衰退

1996/04-1970/01

1969/06

-0.81%

1970年經濟衰退
股市最大跌幅-26%

1973/03-1974/10

1974/08

-1.62%

1973-1974年石油危機
股市最大跌幅-42.5%

1978/08-1982/03

1980/03

-3.16%

1980年通脹與升息
股市最大跌幅-16%

1989/02-1989/08

1989/03

-0.34%

1990 年經濟衰退
股市最大跌幅-20%

2000/04-2000/12

2000/11

-0.44%

2000年網路泡沫
股市最大跌幅-42.9%

2006/02-2007/07

2006/10

-0.38%

2007年次貸危機
股市最大跌幅-48.72%

2019/05-2019/09

2019/08

-0.26%

2020年新冠肺炎
股市最大跌幅-25.5%

現時面對全球經濟衰退,其實從來都沒有黑天鵝,只是當有人出來警告時,很多人不願相信,正如本欄指今年美國大加息、港股下跌,及美股逢七必跌。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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