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油旺大變天|佐敦八文樓獲欽點建豪宅 締造大賺神話?

·5 分鐘文章

位於佐敦渡船角的地標式舊樓「八文樓」擬被納入綜合發展區,沿用同一條方程式舊樓重建後再變豪宅,市建局將土地推倒重來再發大財,是否萬試萬靈?

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市建局早前公布完成了「油旺重建規劃研究報告」,建議在旺角至油麻地一帶、面積212公頃範圍內,分5大發展節點,其中將位於佐敦道與渡船街交界的「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」,建議該處可發展為甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。

八文樓又稱文華新村,位於佐敦渡船角,樓齡已有約60年,8幢樓均以「文」字起首命名,故稱「八文樓」。該大廈環境密集,因地積比率已高達約17.6倍,未計及劏房已有3200多個單位,若重建受影響居民不少。

根據市建局建議,考慮轉移地積比率,將合併鄰近地皮一同發展。在八文樓周圍物色適合地皮,例如文昌街公園,合併後成為西九龍綜合發展區,地盤面積由1.5公頃,大增至5公頃,新發展區地積比達12.25倍,住宅單位總數由3285個大增至6500個。

2020 Oct 18,Hong Kong. Man Wah Sun Chuen has a total of eight blocks built in 1965 and it is one of the oldest private housing estates in Hong Kong.
2020 Oct 18,Hong Kong. Man Wah Sun Chuen has a total of eight blocks built in 1965 and it is one of the oldest private housing estates in Hong Kong.

為何選中八文樓

八文樓位置優越,首先毗鄰港鐵西鐵線柯士甸站,步程只需約1、2分鐘;而八文樓亦鄰近佐敦站及九龍機鐵站(可前往機場),步程亦只是約5至7分鐘。同時距離廣深港高鐵西九龍總站亦不算很遠,令有關區域於整體西九龍文化區具協同發展潛力。

八文樓重建後料走豪宅路線,除了九龍站本身已有不少豪宅臨立外,八文樓的南面亦有THE AUSTIN,樓齡只有約8年,共有8座,提供576個單位,實用面積由356呎至3,321呎,屋苑最新平均成交呎價要26,667元,惟近月交投疏落,最新成交高層D室357呎單位,售價972萬元,呎價要27,227元。

而位於八文樓北面有御金.國峰,樓齡有十年,上月該屋苑平均成交呎價21,559元,一個400方呎7座26樓C室單位,成交價要830萬元,呎價要20,750元。

所以,基於八文樓有鐵路配套效益,將來重建後變身豪宅價值不菲,以區內半新樓呎逾2萬元計算,假設每個單位有400方呎,整個6500個單位計,項目市值至少逾520億元。

重建可賺200億元?

市建局有意將「八文樓」重建成西九龍另一個地標式的綜合發展區,如果用舊有方式重建,市建局認為有可能要蝕300億元,但用新方法去做,可能會賺200億元。

有關如意算盤是否可以打響?好視乎私人發展商是否願意參與,而有關投資條款是否吸引。以觀塘市中心裕民坊重建計劃為例,屬市區重建局歷來最大型的項目,中間出現不少波折。

觀塘重建項目地盤面積超過57萬方呎,共分五期發展,第一期住宅項目發展成今日「觀月.樺峰」,而第二及第三期發展成今日「凱匯」,將提供約2000個住宅單位及約20萬平方呎商場。

初時,市建局開大口要求發展商出價最少達80億元,其中商場及公共設施交予政府,涉35萬平方呎,近150萬平方呎住宅樓面則由發展商擁有,料總投資額約達180億元,政府投放18億元,發展商也要負擔逾160億元。

不過,於2014年因4間發展商入標價遠低於「入場費」80億元,加上發展商在招標期間擔心工程風險令上蓋建築期延誤,從而引發超支問題,項目曾流標收場。故再作第二輪招標時,市建局作出調節,容許發展商「拆細」單位,以減低不明朗因素,結果由信置及華置投得,信置佔9成股權。市傳中標價僅約60至70億元,估計每呎地價不足5,000元。可見市建局開價,與私人發展商出價有一定出入。

Hong Kong - September 9, 2021 : Yue Man Square in Kwun Tong, Kowloon, Hong Kong. “YM²” is one of the key developments of the Urban Renewal Authority’s Kwun Tong Town Centre Project.
Hong Kong - September 9, 2021 : Yue Man Square in Kwun Tong, Kowloon, Hong Kong. “YM²” is one of the key developments of the Urban Renewal Authority’s Kwun Tong Town Centre Project.

觀塘市中心重建後二手呎價回落

即使後來凱滙於18年開售,卻遇上中美貿易戰,開價未能進取,第一期首張價單,折實平均每呎僅17,388元,入場費733萬元,相較毗鄰啟德發展區一手樓盤,呎價大幅低開三成

而第一期「觀月.樺峰」二手呎價近月亦持續回落,以低層K室,實用面積695方呎,三房套房間隔單位為例,於去年11月減價過百萬,以1125萬元沽出,折合實用呎價16,187元,較10月平均呎價17,517元為低,而該屋苑的成交呎價高位為2020年1、2月達20,973元,自疫情爆發以來呎價已回落至逾1.6萬元水平。

所以,市區重建屬大型項目,發展過程歷時多年,發展商要承受不少投資風險,八文樓雖然位處西九龍中心地帶,不過九龍站已有不少豪宅供應,以及ICC大型寫字樓,加上廣深港高鐵西九龍站上蓋,將來有兩幢巨無霸商業大廈,西九再發展另一個地標式的綜合發展區,再增大豪宅及寫字樓供應,會否引發供應過剩問題。未來大型重建項目要賺錢,好視乎屆時樓市及經濟發展是否可承受或吸納。