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油麻地寬密度 釋重建價值

為提高市區舊樓重建潛力,規劃署先後放寬旺角及油麻地彌敦道兩旁的物業發展密度。
為提高市區舊樓重建潛力,規劃署先後放寬旺角及油麻地彌敦道兩旁的物業發展密度。

市區重建局之前提出油麻地和旺角的規劃研究,並提出發展建議,規劃署就此修訂《油麻地分區計劃大綱圖》,放寬彌敦道部分商業及住宅地的發展密度及高度,有關擬議昨獲城市規劃委員會通過。當中,商用地皮地積比率提高至15倍,區內部分住宅地住用密度提高至8.5倍,市場料有關改動將有助區內舊樓重建,以及增加地皮發展潛力及價值。

是次該分區大綱圖最新修訂範圍自旺角登打士街至佐敦道一段彌敦道兩旁的商業用地,取消該類地皮地積比率最高12倍的限制,只要符合建築條例就可達到上述密度,增幅約25%,與港島區睇齊。建築物高度限制亦由原先最高主水平基準以上110米,提高至140米,升幅約27.3%。

廟街增建築高度

另外,是次亦將包括文成街兩旁、廣東道及新填地街一帶的住宅(甲類)2地帶,改劃作住宅(甲類),住用地積比率上限由7.5倍,提高至8.5倍,同時,將非住用地積比率由1.5倍,降低至0.5倍。而建築物高限由100米,放寬至115米,升幅約15%。

此外,廟街及吳松街兩邊街道住宅地皮,現屬住宅(甲類)用途,也改為其他指定用途註明「混合用途」地帶,建築物高度限制同樣由100米,放寬至115米,以作特色主題街道。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,放寬油麻地商業及住宅發展密度,將推動區內的舊樓重建步伐,同時提升地皮的價值。至於現時商用物業市況一般,而之前旺角亞皆老街商用地皮每方呎樓面地價僅3,000多元,銀座式商廈發展亦不樂觀,相信商業地重建服務式住宅等用途較受歡迎。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,發展商進行舊樓收購,以地盤的發展潛力出價,當相關的地盤地積比率提升,可建的樓面增大,即發展商收購舊樓價錢可以闊綽一點,加上預期將放寬強制拍賣門檻,該區的重建步伐定會加快。

他又指,區內二、三線街道的項目商業部分,除了地舖外,2樓及3樓價值不高,容許多建住宅有助提高地盤重建的可行性。

灣仔地准建255伙

另方面,合和實業提交的灣仔多幅地皮合併改劃為「綜合發展區」地帶作住宅發展的申請,獲城規會批准,發展範圍包括灣仔山坡臺1、1A、2和3號、船街55號的南固臺,以及2014年向政府買入的捷船街1至5號,與船街53號妙鏡臺和毗連政府土地。

項目地盤面積共約3.06萬方呎,以地積比率5倍,興建一幢21層高住宅大廈,提供255個住宅單位,涉及樓面共約14.97萬方呎,另設約2,570方呎非住用樓面,項目總樓面約15.22萬方呎。至於南固臺為一級歷史建築物,則還原及保育,並作非牟利用途。

屯門地申建3洋房

除此之外,鄰近屯門紅樓一幅被劃作康樂用途的地皮,向城市規劃委員會申請發展3幢兩層高洋房,涉及樓面共約7,958方呎。據悉,該物業申請人為新界鄉議局主席劉業強及有關人士。

該項目地盤面積約19,935方呎,坐落屯門市地段第550號,擬改為住宅(丙類)用地,以地積比率不多於0.4倍重建住宅,共提供9個車位。