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港人移民進入「特價時段」 英國樓租好過買?

英鎊大跌,港人移民進入「特價時段」
英鎊大跌,港人移民進入「特價時段」

英鎊跌不停,城中「Hea富」專家郭釗於專頁直言之前買英國樓的業主等於輸兩成,若現價買,未來加息可能都輸兩成,質疑「點解唔租」,從而引起討論。

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英鎊跌不停,專家稱之前買英國樓的業主可能等於輸兩成
英鎊跌不停,專家稱之前買英國樓的業主可能等於輸兩成

有人開始認真考慮移民

睇數據,若以今年初11算高位「模頂」入鎊比較,已買的樓的確等於帳面約輸兩成半;若以本港居民淨移出人數,自2020年後急升計,以當年3月9算低位比較,也要輸掉6%。

不過,對已唱錢或之前買英國樓的業主固然帳面輸錢,但對未入市的,坊間就已有討論港人移民已進入「特價時段」,除了買樓「有折頭」,唱到的錢亦較早前多,有人開始認真考慮移民。

事實上便有報章報道,已有英國物業買賣代理行透露近日查詢英國物業明顯增加,因為變相「打折」買樓,而且通常是部署賣港樓套現再兌換英鎊的香港人。

英國租金整體升幅大,倫敦差不多按年升18%
英國租金整體升幅大,倫敦差不多按年升18%

不計匯價「買好過租」

但是否租好過買?根據ZOOPLA於9月13日發布的Q3英國租務報告,英國租金整體按年升12.3%,由最低7.6%的North East,到差不多18%的倫敦(報告指租金大幅增長是由於疫後的基數低,如果跟疫前比較,倫敦租金約只升7.8%),若不計入匯價,對比樓價升幅,呢一兩年過去似乎真係「買好過租」,港人買樓傳統智慧派上用場。

不過若計匯價,早買樓的似乎真係「無肉食」。根據英國物業中介網站Rightmove公布的指數,英國樓價8月按月跌1.3%,不過9月按月升0.7%,樓價已漸回升,而截至9月比較則按年升8.7%。至於同期中原CCL則由189跌約一成至169,同期英國樓價升,港樓跌,若當時套現港樓換入英國物業,計進匯價輸22%(10.76跌至8.36算)元素,理論上最終會否等於平手或輸少少?

英國樓價9月按月升0.7%,樓價漸回升勢
英國樓價9月按月升0.7%,樓價漸回升勢

英國置業可能「接火棒」

不賣樓套現,就坐等港樓跌;賣樓套現,若沒有立即換入英鎊買樓的,似乎是今時今日的大贏家?此時此刻,也是最有足夠彈藥到英國置業投資甚至移民。

不過亦有報道提醒港人於英國置業可能「接火棒」,因為市場憂慮美英國「縮表」與擴大發債需求,美英鎊可能繼續跌,假設明年年中真的有可能跌至7.8算,比今日跌多6.6%,那要看英國物業會否再升多6.6%平衡一番,若英國樓不升反跌,如專家所言「現價買,輸兩成」也不是不可能。

至於移民,相較前幾個月,唱錢的確「特價」,不過通脹壓力持續無止境,進口貨可能會不斷漲價,最終生活水平如何,要看個人期望與部署,「特價時段」效應也未必維持到太耐。

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第二位:0+3後 投資遊日「磚頭」有乜選擇?

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