港樓無泡又欠「底氣」 連榴槤都不如？

瑞銀於2015年起發表《全球房地產泡沫指數》報告，香港一直處於「泡沫風險區域」，今次終於首次被剔出。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

瑞銀發表報告，評定港樓走出「泡沫區」，但附贈壞消息指港樓估值仍偏高，意味港樓處於無泡又無「底氣」尷尬狀態，吸引力或會跑輸包括榴槤在內多項投資概念。

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無泡唔代表買得起

瑞銀於2015年起發表《全球房地產泡沫指數》報告，香港一直處於「泡沫風險區域」，今次終於首次被剔出。不過無泡唔代表買得起，報告指出由2003年至2018年港樓累升4倍，但居民收入相比之下停滯不前，現時港人置業力是25個指標城市中最差，即使經歷樓價調整，一名技術工人仍要以廿年收入才可購置一個646方呎單位，東京及巴黎僅需要15及14年。

本地用家是樓市重要「底氣」，只要負擔到，剛性需求就可以支持樓價喘定回升。但受制於壓測，即使首置用家只需要付一成首期，不少用家都採取觀望態度。銀行啟動加息後，更開始有網民討論新居屋每月供款破二萬，連買居屋上車都有點吃力。

地產商亦更直接睇淡本地經濟樓市，地產建設商會執委會主席梁志堅直言至少有廿萬人移民，這批港人主要屬於中上層，令本地內需疲弱。恆隆主席陳啟宗形容港樓受更多人離港及土地供應增加夾擊，導致樓價放緩，並預計今次並非周期性轉變而是系統性轉變。

今年三月已有官媒報道，通關後港人到深圳睇樓及買樓量分別爆升七成及九成。 (South China Morning Post via Getty Images)

投資者選擇五花八門

本地用家暫時未成港樓「底氣」，另一重要購買力投資者，市場上更吸引的投資選擇多的是。定存、政府債券如綠債銀債、高息股固然是熱門選擇，海外樓如英國樓價與英鎊齊跌，對投資者吸引力或更勝港樓。

另外深圳樓亦可能搶去不少本地客購買力，早在今年三月已有官媒報道，通關後港人到深圳睇樓及買樓量分別爆升七成及九成，隨著深圳推21項優惠措施，港人到深圳食買玩熱潮勢再升溫，連帶進一步提升港人轉買深圳樓的興趣。

滙豐早前發表報告，今年首季全球榴槤需求較去年同期狂升400%，主要受惠內地掀起榴槤熱。 (Xinhua News Agency via Getty Images)

港樓還有一項意想不到的新強敵，便是榴槤產業。滙豐早前發表報告，今年首季全球榴槤需求較去年同期狂升400%，主要受惠內地掀起榴槤熱。滙豐經濟學家Aris Dacanay指出，過去兩年內地入口價值469億港元榴槤，佔全球需求91%。越南樓市泡沫爆破後，有當地富豪轉戰榴槤種植業，並透露押注1美元可獲5美元利潤相當和味。榴槤需求及吸金力如此龐大，內地不少有實力投資者，面對千萬港樓及榴槤入口、種植兩項投資，棄港樓擇榴槤都可以理解。

不過港樓繼續尋底仍有一項好處，便是助力政府推動的過渡性房屋。近期市場上又再湧現多個項目，反映業主寧願與社福機構合作將物業轉為過渡性房屋，亦不願在現時推出市場平賣，此情況持續，更多低收入家庭將可望改善居住環境吧。