滙豐轉軚看淡港樓

本港樓市積弱，無論是需求還是樓價都不斷下跌。

香港樓市積弱之勢甚明，可政府繼續死抱過時的樓市「辣招」，應撤不撤，圖在放寬按揭成數上作調整，實不足以提振市場信心，達救市之效。佔本港最多按揭業務的滙豐銀行，近日都一改對樓市的「淡定」看法，滙豐環球研究發表報告，劈頭第一句便說：「我們不再預測房地產市場復甦」，承認過往看得過分樂觀，曾經預期的強勁復甦沒有出現，反倒是樓價和需求不斷下跌，最新預測明年樓價續跌，發展商新盤得劈價求售！

該行將今年樓價預測由升8%大幅降至零升幅；明年原料樓價升4%，亦改為明年上半年跌5%。何時才止跌？或要看明年下半年。

報告指出，近期多間銀行上調按揭利率半厘，疊加經濟回復乏力的大環境，或進一步損害本已脆弱的市場情緒。該行所看的3大領先指標，即財富效應、銀行借出按揭的取態、樓宇買賣宗數，俱指向更疲弱的未來。更甚者，該行預計發展商為求出貨會不惜壓縮盈利，新樓盤將會劈價求售。

下調地產股盈測一成

事實上，近日多個新盤的首批呎價被指低於同區二手價格。該行認為，是發展商爭相去庫存的信號。對準買家而言，買樓是很多人一生中最大宗投資，心態上都不想一買入便見資產縮水，故大家都採觀望的態度，等樓價跌後再入市。另邊廂，發展商為求貨如輪轉，或觸發更多的減價求售。在兩相影響之下，形成惡性循環。

有機構嘗試量化市場的負面情緒。皇家特許測量師學會（RICS）聯同放盤網站千居所做的本地住宅市場調查指出，其主要指標由7月時的負41，大幅降至8月的負60，創去年11月以來的最低紀錄。該數字顯示在本次調查的受訪者之中，淨看淡人數比例（看淡和看好人數比例之差）達60%。

RICS高級經濟學者羅東來表示，住宅銷售市場因買家查詢減少而受到打擊，原因之一利率是上升。與此同時，租金上升亦加劇了後疫情經濟中的生活成本危機，故才有樓市負面情緒持續向下走的情況出現。

在投資方面，滙豐環球研究下調多隻地產股2024至2025年度預測盈利平均達一成，並狠削地產股目標價平均15%。指出當中5大因素左右着發展商的健康狀況，包括資產負債表的強弱、在中小型住宅市場敞口的多少、新一財政年度的增長前景、租金或經常性收益之多寡，以及公司回購或大股東增持對股價的支持。

現金多 長實信置佔優

該行相信，現金比例較多的長實集團（01113）和信和置業（00083）等，在逆市之下較有優勢，因為人人都忙於減債的現在，現金多的公司可有更多彈藥去買便宜土地，建議投資者要選擇防守性較佳的股票。

本地地產股昨日跟隨大市普遍回升。獨立股評人沈慶洪認為，相對內房和外國地產公司，香港發展商現金比例多，縱然市況不就，本地地產股亦相對安全。惟目前市況「升一日跌幾日，人人趁高套現離場」，要股價重拾升軌，必須要靠樓市全面復甦。昨日按證公司修訂樓花物業按揭計劃，相信帶來一定幫助，但距離全面復甦，仍要等待減息和人口數字回升的到來。

滙豐削香港地產股目標價