雅虎香港財經 熱愛磚頭│大陸地產弱復甦 持續性有待觀察（李紫晶）
近半年沒寫過大陸房地產，今期再寫。半年前提到當時的房地產放寬政策由地方主導，未見中央落重藥，要等到中央經濟工作會議才有啟示。果然年底提出政策主調改變，踏入2023年中央對房地產政策出現更大改變。
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12月中央經濟工作會議表明，去年底經濟恢復基礎仍未牢固，「需求收縮、供給衝擊、預期轉弱」三重壓力仍然較大。今年工作有五大重點，首位是「着力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置」，具體是「多管道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費」。住房改善需求罕有地放在首要工作。
關於房地產還有第5項重點工作，便是「有效防範化解重大經濟金融風險」，當中放首位的是「扎實做好保交樓、保民生、保穩定工作」，與此相關的便是房企完成保交樓的能力，因此提出「滿足行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況」。
支持剛性和改善性需求
至於政策方向不會一刀切，而是要「因城施策」，目標是要「支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題」。會議提出一項解決方法是「探索長租房市場建設」。反而，過去數年一直強調的定位問題──「房子是用來住的、不是用來炒」放在更後的位置。
政策轉為友好，再加上防疫措施由逐漸鬆綁轉變為全面解除，累積購買力報復式爆發，這兩大利好因素推動第一季房地產行業，無論是銷量、銷售額、融資規模等均大幅改善，房地產市場見底並開始回升，不再成為經濟增長的負累項目，中國首季經濟亦出乎預期的好，增長達到4.5%。
第一季房地產全面復甦，商品房銷售面積29946萬平方米，按年跌幅降至1.8%，住宅銷售面積更增長1.4%；商品房銷售額30545億元按年增4.1%，其中住宅銷售額按年升7%。至於開發投資及新開工面積均有改善，住宅竣工面積大增17%，保交樓任務進度良好。不過，在土地成交減少情況下，新開工面積按年跌19%。
4月地產復甦力度減弱
然而，踏入4月房地產復甦力度減弱。根據中指研究院數據，4月樓市成交量整體按月下降、按年上升，銷售面積7690萬平方米按年升5.5%，按月大跌48%。銷售額9205億元按年升28%，按月大跌39%。當中一線城市銷售面積按月跌7.6%，但按年大升188%。二線按月跌38%。
房地產市場回暖僅持續一季，4月又重返早前的收縮軌跡，單月銷售明顯回落，開發投資繼續下行。面對房地產弱復甦的勢頭，上月底召開的中央政治局會議並沒有在政策方面加強催谷。
政治局會議判斷，現時「經濟發展呈現回升向好態勢」，「需求收縮、供給衝擊、預期轉弱」三重壓力得到緩解，經濟增長好於預期，市場需求逐步恢復。「穩經濟」的政策位置退至第二位，讓路給建設現代化產業體系的「調結構」方向。
中央無意加碼利好政策
擴大消費在本季的政策力度放在「促進文化旅遊等服務消費」；擴大內需則着力「有效帶動激發民間投資」，去年底提出的「支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費」沒有提及。房地產重返過去放在防風險的表述。去年底提出的「保交樓、支持剛性和改善需求、房住不炒」順序，在4月大逆轉，回到「房住不炒、支持剛性和改善需求、保交樓」的排列，相信與保交樓任務接近完成有關。
從4月會議可發現，即使4月房地產復甦勢頭轉弱，中央亦無意在房地產政策上加碼，意味着現時房地產持續弱復蘇的方向是符合中央的預期。反而，在供應方面，會議有一個新提法──在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。至於提振房地產則沒有着墨。
雖然中央沒有加碼救市，但支持剛性和改善性住房需求是因城施策。在地方層面，仍有利好政策出爐。近期一線城市政策也放寬，如廣州二孩家庭買首套房，公積金貸款額度提高30%，廣州又開展「一手房帶壓過戶」等支持改善性需求。
現時仍難以斷言房地產弱復甦趨勢已完結，由於房地產周期較長，不可以與金融市場相比，行業復甦仍要有足夠時間和耐心。作為物業投資者，現時不用心急入市，靜待更理想的機會。
李紫晶
本欄每月刊出一次
