雅虎香港財經 熱愛磚頭│新冠價不是沙士價 買樓收租唔吸引（李紫晶）
踏入2022年，Omicron新冠疫情大爆發，令港人飽受煎熬，日日見到幾萬人確診，上百港人死亡，港人又再經歷類似19年前沙士一樣的難受日子。紫晶希望疫情快些過去。雖然事隔廿年香港又要面對瘟疫，但現時樓市的「新冠價」卻絕不是2003年的「沙士價」，各位切勿存有幻想！
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上星期公佈的中原城市領先指數（CCL）跌至179.10點，創50周（2021年3月14日後）的新低，已是連跌3個星期。距離2021年8月2至8日的歷史高峰191.34，下跌了6.4%。由於農曆年假後新冠疫情急劇惡化，市場氣氛悲觀，樓價跌幅擴大。
CCL屬滯後數據，上周的數據是反映3星期前（2月7至13日簽臨約的數目）的成交。如果要掌握最新市況便要看中原估價指數（CVI），該指數是調查主要銀行的估價變幅。上周的數據可在三周後公佈的CCL驗證到。CVI雖然快，但無咁準確。上周CVI報29.14點較前周下跌4.7點，同樣連跌3周，反映樓市持續向下。
回報率僅2厘
雖然樓價預期繼續跌，但困擾兩年多締造的「新冠價」，以CCL計算只較高位下跌6.4%。如果以差餉物業估價署數據計算，住宅樓價指數在去年9月見398.1後見頂，持續回落至今年1月的388.9，跌幅更只有2.3%（未計2月數據）。不過，這個指數的變化只是簡化了的概括，差估署其實有不同區份及不同面積的數據。
紫晶根據這些數據發現，無論A至E五類面積的住宅，都以新界區跌幅最小。100平方米以上以九龍區住宅跌幅較大；100平方米以下則以香港區跌幅較大。160平方米或以上的大單位不論哪區跌幅均達雙位數字。跌幅只有單數字的則是100平方米以下的單位，顯示現時本港樓市以新界區的細單位抗跌能力最強。
樓價升跌需要看人口變化（需求）、土地供應（供應）、資金成本三大因素。全球正陸續收緊貨幣政策，資金成本將持續向上，不利置業人士，其次，港府正設法提供更多住宅用地（未來5年供應仍然偏緊）。
至於人口變化亦逐漸不利樓市。香港連續兩年錄得人口淨流出，主要是內地單程證來港人數大減，同時移民外國的港人持續增加。英國早前公布去年超過10萬港人成功申請移居英國，而且大部份是在職的高學歷專業人士。
從租金回報角度來看，根據差估署數據，按面積劃分，所有五大類單位的租金回報率均在去年創歷史低位，當中D類（100至159.9平方米）及E類（160平方米或以上）單位的回報只有1.8及1.9厘。根據最新1月數據，兩者的回報亦只回升至2.1厘，若扣除地租、差餉及其他使費，出租隨時得不償失。A至C類（100平方米以下）單位回報也只回升至2.1至2.4厘，回報也屬食之無味。
這種似有若無的回報，與2003年沙士期間的5.1至5.6厘，簡直是天淵之別，當時40平方米以下的Ａ類單位更有6.5厘，加上當時按揭成數偏高，提高了槓桿率，令買樓收租的回報更和味！
正如紫晶去年初所言，如果純粹為了收租回報，現時還不是入市時機。利用交通基建改變社區令物業有升值重估潛力，才是現時值得入市的主要理由。下次再談價值重估潛力高的物業在哪裡。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
