雅虎香港財經 熱愛磚頭│3大因素分析樓市前景（李紫晶）
本文是紫晶在Yahoo財經的最後一篇文章，深入談談如何看樓市趨勢及香港與內地城市的前景，因而篇幅較長，希望對讀者有所裨益。
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香港樓市第一季開始反彈，第二季便復甦無力，香港政府便跟隊救市。財政司司長陳茂波早前表示，計劃放寬首置人士按揭成數。前日，他出席電台節目時透露，現時中小型單位已可做九成按揭，他認為已差不多了。他說，部份人士反映建立家庭後有意換較大單位，政府正研究有什麼地方可以微調，換言之，新措施只是針對換樓需求，而且減辣幅度只是微調。
香港的樓市政策只是跟隨中央的方向──即「支持剛性和改善性住房需求」。內地多個城市已就改善性住房需求推出多項鼓勵政策，香港現在做的只是「蕭規曹隨」。不過，即使頻頻出招針對改善性住房需求，但內地的樓市同樣在第二季開始轉弱。
人口持續流入 長遠利好樓市
要知道樓市趨勢必須看人口、土地及資金。人口代表需求，持續人口流入將支持一地樓市興旺。人口流入不斷當然是因為「搵到食」，更要越搵越多。而「搵食」的關鍵是產業，產業發展越蓬勃，樓市便越旺盛。最好的產業當然是長青的，可以scalable就更好，最好是規模達到國際化。
近代歷史有三種產業起過這種作用──貿易、金融、科技3類產業為主的城市。以香港為例，貿易及金融產業興旺帶動八十、九十年代地產蓬勃。產業繁榮的背後是因為中國崛起。
土地代表供應，供應不足可令樓價在一段時間只升不跌。再以香港為例，1984年中國為防英國回歸前狂賣地賺錢，提出1997年前每年限批50公頃土地，而土地供應受限造就了97年前樓市狂升的神話。
資金的多寡將影響需求。樓宇按揭的資金成本一般較其他貸款低，買樓人士多數會借錢買樓，因有槓桿效應提高回報率，資金不足人士通過分期供樓，實現置業夢。對一地樓市而言，人口及土地是較中長期的因素；資金則是短期因素。
搶人計劃成效 長遠興旺關鍵
現時，無論是人口、土地及資金均對本港樓市不利。
首先，香港連續3年出現人口淨流出，今年內地解除防疫措施，市場曾期望內地買家蜂擁來港買樓，但事如願違，內地買家重來只有短暫刺激。短期需求急升無望，但長遠人口仍有持續增加的可能，這要看政府政策。
去年底推出的「高端人才通行證計劃」截至5月底已獲8.4萬宗申請，批出4.9萬張簽證，超過每年3.5萬的目標。按目前趨勢，年底可批出10萬宗。上月政府又加碼搶人，擴大「人才清單」，把涵蓋的專業由13項增至51項，並應用於「優才計劃」、「一般就業政策」及「輸入內地人才計劃」3個計劃。這些計劃最終可吸引多少人才（主要是內地）留港買樓仍要觀察，非今年內可證明。
吸引人才要靠產業。過去30年香港最煞食的產業是金融業，但隨着近年外資撤走、人才流失，外資對（通過香港）投資中國的胃納大減，令本港金融業風光不再，如何重振雄風，便要靠政策製訂者的智慧。現時的政策是要香港與深圳合作建設國際創新科技中心，沒有科技基因的香港加上深圳，能否創造猶如矽谷般的科技產業榮景，扭轉香港人口淨流出的趨勢，亦是需要相當時日才可驗證。
本港樓市積弱 下行周期未完
其次，供應將較過去大幅增加，政府提出未來10年公屋建屋目標是36萬伙（2023-28年12.8萬；2029-33年23.2萬）；私樓建屋目標為12.9萬伙（2023-28年7.2萬；2029-33年5.7萬）。根據政府去年9月底推算，未來3至4年一手私樓供應9.5萬，高於目標量，意味着未來數年供應偏高。
最後是資金，美國聯儲局雖然在本月中的會議未有加息，但一般相信加息周期仍未完結，根據聯儲局的預測今年底前還會加息兩次合共0.5厘。此外，由於3月出現美國銀行危機，聯儲局曾再擴表，但隨着事件緩和，儲局重回早前的縮表步伐，令美元流動性持續減少，兩項因素令全球資金成本居高不下，不利槓桿投資房地產。
因此，紫晶堅持去年底的判斷──即本港樓市下行周期仍未完結。
其實，除了香港外，一些內地城市亦面對人口流出、產業風光不再的情況。如果要選擇內地房地產，應選擇人口持續淨流入的城市。2022年中國36個主要城市常住人口，有7個城市人口減少，入圍的大灣區四大城市──深圳、廣州、佛山及東莞全部出現人口減少。京津冀區域的北京及天津亦出現人口淨流出，上海亦難免。不過，要知道北京及上海因治理大城市病而主動限制人口。
在中國五大區域發展戰略中，紫晶最看好長三角的樓市前景。除了上海，杭州、合肥、寧波、南京、蘇州、無錫及南通均無懼疫情而出現人口淨流入。同樣在去年人口流入的城市有長江中游的長沙、南昌、武漢及鄭州，以及西南部的成都、南寧及重慶，這些城市的房地產也可根據人口、土地及資金變化判斷樓市前景。
李紫晶
