雅虎香港財經 私樓潛在供應11.2萬伙再破頂 按季勁增3000單位 房屋局料未來續高企
樓市撤辣帶動一手市場3月交投暢旺，惟私人住宅潛在供應不跌反升。房屋局最新數據顯示，截至今年3月底，未來3至4年私人住宅潛在供應量（潛在供應量）首度衝破11萬伙大關，達11.2萬伙，連續兩個季度創歷史新高。房屋局預期，潛在供應量未來將繼續維持高水平。
現樓貨尾及待售樓花齊新高
潛在供應量自2022年第四季起超越10萬伙，去年首季以10.7萬伙創2004年有紀錄以來新高，次季回落至10.5萬伙，但之後連續3個季度上揚，先在去年第三季重登10.7萬伙的高位，去年第四季以10.9萬伙創新高，今年首季更突破11萬伙大關，按季再飆3000伙或2.8%，按年則增4.7%。
根據房屋局的計算方法，潛在供應量由已落成的住宅樓盤貨尾（現樓貨尾）、興建中但未售出的私人住宅單位（待售樓花）和已批出土地（即熟地）可隨時動工興建的單位等3項數據組成。該3項數字今年第一季按季各增加約1000伙，現樓貨尾最新錄得約2.1萬伙，待售樓花則有7.2萬伙，兩者均是連續第二個季度創歷史新高；來自熟地的潛在供應，截至3月底有1.9萬伙，按季多約5.6%。
房屋局指出，11.2萬伙潛在供應中，估計有約9.6萬伙是實用面積不足753方呎的中小型單位，佔整體供應量約86%，比率按季增加約1個百分點，預計未來數月尚有5幅住宅用地可轉為熟地，涉及額外約3100伙。該局重申，隨着政府持續有序增加房屋土地供應，潛在供應量將維持於較高水平。
該局也同步公布最新私人住宅施工量和落成量數字，今年首季共約5000個單位落成，是去年首季錄得6800伙以來的4個季度新高，雖然按年少約26.5%，但按季增加約31.6%。相比起差餉物業估價署（差估署）預測2024年全年落成量22267伙，今年首3個月落成量已達全年目標約22.5%。至於今年首季施工量為4300伙，按季減少21.8%，相較去年同期則大增約87%。
縱觀一手市場情況，今年首兩個月因利率高企和市場觀望《財政預算案》會否有利好消息公布，發展商推盤步伐較慢。惟2月下旬政府宣布樓市撤辣後，交投氣氛熾熱，單計3月便消化約4170個新盤單位，創2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來約11年單月成交量之冠，當中約1928伙（約46.2%）屬於現樓單位。雖然一手樓大賣，但潛在供應量及貨尾量仍創新高，令市場大跌眼鏡。
新盤縱熱銷 落成快過去貨
美聯物業首席分析師劉嘉輝解釋，今年首季售出逾4800個一手單位，創19個季度（近5年）新高，但同季有約5000伙落成，當中未售出單位即時變成現樓供應，在「去貨快、落成更快」之下，推動現樓貨尾量進一步上升。劉嘉輝預期，今年全年落成量勢維持高水平，即使發展商積極推售貨尾，現樓貨尾量短期也難以明顯回落。
團結香港基金副總裁葉文祺指出，撤辣的作用未必能夠在首季潛在供應量數據上全面反映，須結合第二季數據才能綜合判斷。對於現樓貨尾和待售樓花數量創新高，葉文祺認為，市場繼續面對去庫存的壓力，而施工量回落，則部分反映市場可能正在逐步調整供應，以降低一手庫存積累。
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒謂，「撤辣」前本港樓市表現欠佳，新盤銷售不理想，可發展土地單位數量維持於高位，令整體潛在供應數字高企。受新盤貨尾囤積影響，發展商推盤時料須提供更多優惠及財務計劃去吸引買家，估計貨尾量要再減少8000至10000伙，樓價才有望明顯回升。該行對今年樓價表現看法審慎，料今年上半年樓價跌3%至5%，下半年略為回穩，全年料平穩或有5%以內的跌幅。
