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租平過供?銀行調高新做H按封頂息至4.125厘

滙豐銀行帶頭調整按揭息率,上調拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限,9月18日起提交的申請,H按鎖息上限由P減2.25厘,升至P減1.75厘,即實際封頂息率由3.625厘,增加0.5厘至4.125厘,同時現金回贈亦大幅下調。

其後,多間銀行跟隨,包括中銀、渣打、恒生、花旗及東亞,亦同樣由9月18日起,調整H按鎖息上限至4.125厘。由於有提前通知,因此不少人趕快申請,導致按揭申請量大增。

就此情況,長實認為投資氣氛會受到銀行提高封頂利息影響,而急速變壞。繼油塘親海駅後,長實劈價沽貨策略持續,將旗下2個屋苑的車位減價出售,包括將軍澳峻瀅II及北角維港頌的車位。

將軍澳峻瀅II車位售價由$180萬減至$128萬,減幅接近30%;而北角維港頌的,售價由原本$362萬至$397萬,減至售價由約$236萬起,減幅高達約35%。最終發展商售出32個車位,套現約$5,200萬。

在加息等負面因素的影響下,買家入市時趨於審慎,樓市氣氛偏淡,究竟香港樓市會怎樣呢?彭博社估計,銀行上調按息後,二手樓在未來12個月下跌10%。

彭博更指出二手樓價從2021年8月的高峰至今累跌15.4%,亦較200周平均水平低8.3%,該情況過去20年從未發生,反映整體樓市上升趨勢可能已經結束,近4年買樓人士均可能已損手。

此外,彭博研究又認為,其他大型發展商會仿效長實的策略,將新盤定價遠低於同類二手樓來刺激置業需求,吸引市民入市,以避免出售率過低而蒙受損失。

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隨著銀行落實上調H按鎖息後,以現時租金回報2.4至2.8厘水平計,「租平過供」情況更為明顯。什麼是「租平過供」?字眼上的意思是租樓平過供樓,每月供款平過每月租金的支出,

無可否認,在息率上升的情況下,單以供樓費用及租金去直接比較,單位「租平過供」情況會較普遍。不過買樓涉及的費用比較多,要判斷單位是否「租平過供」,買家需要留意其他因素。

首先,買樓時,買家可以選擇不同的按揭成數及供款年期等條件,不同的選擇就會有不同的結果,因此單位究竟是「供平過租」還是「租平過供」,不能一概以論。

要選擇租樓還是供樓,最重要是取決於自己的負擔能力及實際需要,尤其是買樓涉及首期、差餉地租、厘印費及管理費等費用,所需費用比較多,要好好計算,不能單以「供平過租」及「租平過供」去作決定。

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