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笑到最後|加息周期 點解英國樓市仲升緊?(高明)

加息周期 點解英國樓市仲升緊?
英國樓市都算硬淨,經歷脫歐、疫情、換相、英女皇駕崩等,起碼冇好似其他新興市場資產下跌。 (Alexander Spatari via Getty Images)

每次美國加息,影響最大就係一啲新興市場。而家已經係2022年,新興市場並唔係局限於地域上邊,加密貨幣就係新興市場,高科技股亦係新興市場,NFT同Web 3都係新興市場。

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所以大家都見到,上述嘅市場喺美國過去大半年加息周期陷入低迷,以加密貨幣為例,持有實貨加密貨幣只係承受價格下跌,如果持有合約就有機會輸清光同輸突變負資產。另外亦有其他新興市場樓市出現違約及爛尾風險,好大程度都係美國加息嘅副作用。

香港樓市喺美國加息期間一直向好,所以本欄不贅。近年好多香港人去英國買樓,不論係出於自住定係投資,英國銀行Halifax數據指,8 月份房屋的平均價格為294,260英鎊,按月升0.4%,創歷史新高,但增長放緩,由7月份11.8%降至11.5%,為三個月以來的最低水平。

以美國加息嘅背景黎計,英國樓市都算硬淨,經歷脫歐、疫情、換相、英女皇駕崩等,起碼冇好似其他新興市場資產下跌。樓市同其他資產唔同,並無沽空制度,而技術上亦無可能事先沽出一間未起嘅樓,就算你做到亦唔係相同嘅貨品,一句風水唔啱已經可以唔收貨,股票唔同,大家股普通股Tesla(TSLA)其實係一樣。

冇沽空 較貼近需求

冇沽空,對投資嘅啟示係:一、冇挾倉行為,不論係挾好倉定係挾淡倉,走勢相對會較貼近需求,相對如果有得沽空,以恒指為例,升市嘅時候總有班人包拗頸買熊,就會有多個尾程優惠挾淡倉,反之亦然;二、既然冇得沽空,睇淡係冇Point、冇意義,因為就算睇中下跌,都唔會有好具體嘅收入,曾經持貨並沽出只可以賺錢或止蝕,但並冇喺跌勢中獲利,壞處係理智投資者睇淡嘅話,就會完全無視呢個市場,搵淡友嚟打返旺個市都難,跌勢後恢復要好耐,例如日本樓市。

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所以樓市都係簡單對貴國綜合體驗嘅一次用錢投票,本國同外國人覺得喺你度買樓過唔過癮,以及嗰個國家供應到啲乜畀人,比較直接嘅供應同需求分析,外加少少息口影響,因為多數要按揭借錢買,香港人去到一炮過買唔係常態。

英國政府2019年定下2020年代中每年起30萬間新樓嘅宏願,不過,19至20年埋單起咗242,700間,20至21年起咗216,490間,另一數字,2022年估計全年起20.5萬間,由於1970年開始,每年平均約起 25萬間,呢兩年半嘅起樓量跑輸目標之餘,仲要跑輸長線建屋量,點解?其間又疫情、脫歐東歐工人離開、供應鏈短缺、航運運費加價、油氣價上升,更加重要係加息,發展商都係同大家一樣睇數字估估吓,息口成本上升,自己融資貴咗,喺個人感受下估買家都受加按息影響買得冇咁爽手,從而拖慢嚟起,反而托得住個價。

英鎊滙率兌港元接近9算,CPI升一成,但都跟唔足美國聯儲局加息幅度,滙率低英國貨變相九折,只要冇根本性嘅變化,兌美元慢慢貶值係大部份國家想見嘅事,例如暑假初期美媒吹雞,歐元貶值,歐洲旅行九折,希斯羅機場生意多到要勸停航班。

至於英國樓市,2022年都過埋中秋,全球有合約精神嘅地區買少見少,英國同時換君主及首相,只要合約精神未變,即係贏咗錢拎得走,有信用嘅地方,一定大把捧場客。

高明

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作者簡介︰賺錢係目標,炒股係手段,專欄記載由手段到目標嘅過程。

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