雅虎香港財經 美國商廈崩盤 香港會無事？
Prada（1913.HK）早前公布斥4.25億美元收購紐約第五大道物業，消息公布後股價未有像之前同樣購置物業的李寧（2331.HK）急挫。有分析認為或因為Prada自置物業位於紐約矜貴地段，相對北角商廈應較「穩陣」。不過有研究指出，美國商廈正面臨金融海嘯後最嚴重崩盤風險，假如預測成真，香港會否受到衝擊？
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1.5萬億美元債務倒數中
這份研究由哥倫比亞大學、史丹福大學、西北大學及加州大學研究員共同進行，研究指出由於加息及遠程辦公普及影響，導致商廈價值下跌，現時約44%商廈貸款處於負資產狀態。
研究預計所有商業房地產貸款中，約10%至20%或會出現違約，令銀行損失1600億美元。另外有1.5萬億美元商業房地產債券將於未來數年到期，違約潮不幸來襲的話，預計有一半存戶會將存款清零，擠提衝擊下，多達31至67家小型地區銀行資不抵債，並有多達340家銀行面臨破產。
商廈價值崩潰兼觸發違約潮，又牽動銀行排隊執笠，以美股累積可觀升幅計，頗有機會美股插水下跌。雖然2023年大家都習慣美股升，港股無反應的狀況，但美股暴跌，通常都會引發環球股災，港股難以獨善其身。假如美國商廈崩盤時，減息周期尚未啟動，又或只象徵式輕微減一、兩次，美國及香港的地產股勢將成為暴跌重災區。
商廈崩盤未成真，但商廈減值已影響本地地產股業績。持有龐大甲廈組合的太古地產（1972.HK）發盈警，預料2023年度將錄得投資物業公平值虧損約45億港元，與2022年度投資物業公平值收益約16億港元明顯有落差。太地強調物業公平值變化屬非現金性質，不影響營運現金流及派息增長能力。太地亦指出2023年股東應佔基本溢利可按年升三成，皆因受惠於出售港島東中心9層樓面獲得約33億港元收益。
商廈估值下挫，雖然是帳面數不影響發展商現金流，但整個物業收租組合價值就會縮水。更大挑戰是商廈市場未必經常有像證監會這類大客出手掃多層物業，當環球商廈崩盤時，發展商就會受到商廈估值跌、賣唔出及租唔出三路夾擊，最壞情況是償付能力大打折扣。
商廈崩盤，除了發展商，亦會波及不少自置商廈的企業。單是時裝業，除了李寧及Prada，身家居西班牙第一的Zara創辦人 Amancio Ortega 亦熱衷買商用物業，今年就掃入倫敦市中心商廈，又在荷蘭、南加州及佛羅里達購入三座倉庫，假如商廈崩盤觸發環球股災，零售陷入冰河期，這類企業及創辦人亦較難沽售或抵押磚頭籌集資金。
當然上述災情是「咁係因為你悲觀」而作出最壞預測，從樂觀角度看，金融海嘯時環球最大經濟體均以最快速度啟動量寬，超低息周期下，商廈物業身價應聲急彈。唯獨日本就較頭痕，可能又要急急轉向無限量寬政策，日圓變強又變得遙遙無期。
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