雅虎香港財經 胡國威專欄｜呼吸Plan重現搶客，魔鬼在細節!
政府放寬按揭成數都未夠，長實地產推售油塘「親海駅II」卻要重推無需入息證明的「呼吸Plan」吸客，表面上對用家入市有利，起碼有能力支付10%首期後，在沒有壓測、不用審批的情況下獲取貸款上車；對於換樓客亦可以有足夠時間籌集資金，畢竟他們在未沽出舊居前，未必有足夠能力支付新樓貸款，但實際上對他們真的是否有利，這點就要小心分析。
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如果細心留意其條款，發展商在價單都總有一句豁免條款，大意是發展商並沒有明示、暗示該貸款一定可獲批，因為該貸款並不是由發展商提供，而是由另一間公司負責。類近條款可劃清發展商跟財務公司的界線，發展商封定後門，潛台詞就是「日後若貸款不獲批，你自己也要尋找適當途徑上會，整件事跟我無尤。」
都是一些標準法律用字，但真的會發生嗎? Who knows? 當有爭拗時，發展商就大條道理拿出文件，稱白紙黑字寫明不負責，而你在售樓處亦已簽名作實，是一份生效了的合約。事實上，因為按揭條款問題引起的爭拗，未必一定是「呼吸Plan」，過去時有發生。印象最深當然是「恆大．睿峰」的一群苦主，發展商恒大財困並反口不借原本承諾的高成數按揭。除此之外，長實推售「Sea to Sky」時都曾提供高成數按揭計劃，我們曾收到買家反映，就算入息符合門檻， 卻被財務公司以「爆quota」為由而不批按揭，最終唯有急忙搵銀行抬錢上會。
如果順利批出「呼吸plan」，是否有害卻是另一話題。需知道，「呼吸Plan」只是一個為期三年的貸款計劃，並不是一個長期高達25至30年的按揭計劃，所以三年後，你也要尋找上會方式。屆時，如果你要尋找銀行上會，則必須符合銀行的審批門檻，就是要有入息證明、以及入息能夠通過加息兩厘的壓力測試。三年後的條件改善，人工大幅上漲，又或者物業大幅升值，讓你能轉手賺短錢，固然沒有問題，但上述情況沒有發生時，也等於你把問題推遲發生。
猶如溫水煮蛙一樣的付款辧法，背後最大問題是計劃「供息不供本」。三年內，你一蚊本金都無供過，三年只還利息給發展商財務公司。三年後申請轉按，因為本金沒有供過的關係，除非物業大幅升值，才可觸及轉按門檻。需知道轉按的計算，是按當時的估值乘以申請的按揭成數，若此金額低於未償還貸款額，就要自己捧差價上會，這是採用「呼吸plan」前必須有的心理準備。
跟發展商對賭市況，買家當然希望能贏錢，但永遠都要做足最壞的估算；值得換個角度看看，如果市況真的很理想，在商言商的發展商又會否勞師動眾，用這些方法吸引買家? 發展商對市場的觸覺、獲取的資訊總比普羅大眾由優勢，是否他們都察覺到市場有點不對勁? 值得大家思考。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
