雅虎香港財經 胡國威專欄｜商舖閒置稅的荒謬
面對巨額財赤要積極開源，財爺在本月底公布的《財政預算案》前夕，政商界人士紛紛出謀獻計。早前曾有人提出政府可開徵「資本增值稅」，藉抽取港人在出售樓宇、資產而獲取的部份利潤作為稅項。當時財爺表示政府有研究，於是馬上引起市場無限聯想，認為《預算案》中開徵「資本增值稅」勢在必行，只是其後政府急忙補鑊，表示短期內無條件徵收「資本增值稅」，事件才告一段落。
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「商舖閒置稅」可解決「吉舖」?
近年港人北上消費成風，有議員提出可徵收「陸路離境稅」，政府卻表明會影響香港融入國家大局；開徵「消費稅」則擔心進一步打擊消費市道。在稅基狹窄的基礎下，我們還有什麼地方可以開源呢? 近日，再有政界人士向財爺建議可考慮開徵「商舖閒置稅」。建議認為，現時商舖空置率高達9.7%下，市面「吉舖」多，其中一個原因，是跟業主不願減租而長期空置有關，故政府推出「商舖閒置稅」可刺激業主減租，矛頭繼續指向業主。
代入這些商舖業主角度考慮，他們寧願把物業丟空而不減租，背後一定有原因。畢竟減租後成功尋找租客，就算收租所得不能抵銷到全部供款支出，但起碼收到錢，比起納空租不是更理想嗎? 需知道，即使業主納空租，但仍要繳交差餉、地租、管理費等雜費，所費不菲。
為什麼他們寧願丟空也不出租呢? 這個做法實在很矛盾，但也可能是迫不得已。如果業主選擇把單位割價出租，將直接影響工商舖物業的價值。租金作為直接支持舖位價值的指標，租金下跌會導致物業貶值，而首當其衝就是影響銀行估價，火燒連環船，你也能想像後續情況吧。
跟住宅不同，我們常常說，只要我們供得起，即使住宅物業估值下滑，銀行絕少要求業主償還差價；但工商舖物業的處境卻可不同，因為不少投資者都透過公司持有，以公司名義借貸購入，部分銀行會要求借款公司每年提供抵押物業的估值報告。如果物業價值沒有大幅下跌時，大家也就相安無事；但如果物業估值大幅下調，銀行有可能會馬上向貸款人要求補上一部份差價，也就是俗稱的call loan，又或者增加抵押資產。
有租地舖生意的朋友曾跟我說，早幾年在疫情期間，雖然政府有為特定行業提供租金津貼，但他也感激遇上良心業主，因為當時業主決定不收取其中幾個月租金共渡時艱。不過現在回想，當時業主的做法，就是希望換取租客繼續以舊有租金留守。
因為業主也心中有數，以當時的經濟環境，若舊有租客撐不住離場，再尋找下一個租客時，必定面對大幅減租的命運，而減租亦會影響到估值。既然現有租客仍有意留守，業主稍為讓步卻可達到雙贏局面。
因此，開徵「商舖閒置稅」固然可以收取到一筆快錢，補充一下庫房，但推行前必要先梳理清楚稅項所衍生的骨牌效應，否則因加得減。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
