胡國威專欄｜啟德地時光倒流的啟示

去年尾，有一宗地產新聞都幾值得談談。第四季最大規模的住宅官地、啟德「第2A區4號」、「5(B)號」及「10號」地盤批出發展權，並由長實以超過87億元中標，若以可建樓面141.8萬呎計算，平均每呎地價6,138元，低於市場估算下限23%。

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值得討論，是因為對上一次啟德區出現每呎6,000元地價的用地，已數到2014年，當時由會德豐投得的「1H區3號」地皮，也就是現在的「OASIS KAI TAK」，雖然該地皮附設多項條款增加發展成本，但始終中標價遠低於市場估算，亦時光倒流至八年前，這一點不禁令人反思，是否連發展商也看淡後市。

香港仍然未暫緩加息步伐，所以對於前景，大家都不期然看淡，加息下的樓市，準買家負擔重了，借100萬元，以前供3,900多元，在供4,500多元，增幅15%，去年私樓樓價也碰巧回落了15%，反映加息的影響力。起碼對於未來半年，當息口走勢仍未明朗下，睇跌的人遠多於睇升。這種背景下，開出一幅時光倒流至八年前的地價，大家聯想到發展商對後市悲觀，也無可厚非。

但這是否絕對?

換個角度看，如果發展商真的對後市完全悲觀，按常理是否應該按兵不動，連標也不入，因為他們知道買地起樓，起完無人買，到頭來只是蝕本生意；但現在卻選擇入標，中標價反映八年前地價而已，這證明他們仍覺得房地產有利可圖，只是成本多少而已。

畢竟對發展商來說，將一糰麵粉製成麵包出售，並不是今日焗麵包，明天便可以出爐，整個發展時間之長，可以經歷很多變化。只要他們成功掌握到低位入貨的時機，就算到麵包出售之時，市況不理想，因地價成本較相宜，他們也接近封了蝕本門。

相關情況，在賣地史上有不少例子。近年最成功的一個例子，可以參考新地「WETLAND SEASONS PARK」。在2014年以每呎地價1,800元中標，創出同區13年新低，但事隔幾年開售，平均呎價由約11,000元起，一路賣、一路推高至14,000元，樓價較地價翻了六倍有多。

當整個市場風向都一面倒唱淡之時，市場又突然充斥很多撤辣、減辣訴求，甚至連發展商也助攻。從另一個角度看，只要成功向政府施壓，便有利他們低吸土儲，甚至可減輕跟政府商討補地價的分歧。因此，也別因為看見發展商低價投地，便直接覺得發展商是睇淡後市，他們很會計數，比我們還要精明。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk