胡國威專欄|單身人士應否買粉嶺山麗苑?

·4 分鐘文章
粉嶺「山麗苑」

「買還是不買? 」我們《胡‧說樓市》有一名谷友向我們PM查詢。買什麼呢? 先說說他的背景,他是一名單身人士,過去以白表抽中了幾次居屋,今次終於輪到他,房委會通知他可以揀樓。感到猶豫,因為在他眼前可以選擇的,只餘下一個屋苑: 粉嶺「山麗苑」。截至九月初,樓盤共有700個單位可供選購,面積介乎278至292呎。(註: 在截稿日應該更少!)

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有看過我們網站對粉嶺「山麗苑」的分析,你大概知道這個樓盤的位置,是在粉嶺的二線區份「皇后山」。未看分析,不要緊,可以來到我們官網「wuchatprop.com.hk」重溫一下。這個樓盤鄰近東鐵線嗎? 不近。要依賴接駁巴士或小巴才到,經過聯和墟三寶「帝庭軒」、「綠悠軒」、「御庭軒」,走入「沙頭角公路-龍躍頭段」多行約十分八分鐘才到達。

這個樓盤有配套嗎? 有,但只有十萬呎商場,僅此而已。所以住得在「山麗苑」,等於你要為這一個社區做隻「開荒牛」,除非你本身住開粉嶺區習以為常,否則整個生活圈,你也要重新適應。

如此質素,很多人會建議你:「不買也罷!」;但我會告訴你,有得揀,最好也揀。原因很簡單,問問自己,你有沒有其他選擇?

符合白表資格單人申請資格,以房委會的資格審查,極其量,你最多只有33,000元月入,你的資產限額最高85萬元。如果你真有住屋需要,假設你持有的85萬元資產全屬現金可作首期,倒轉推算,你要滿足銀行貸款條件,你只能夠購入一層434萬元的私樓物業。

在私樓市場,找一層434萬元的住宅又是什麼質素? 是一個連新界「嘉湖山莊」也買不起的價錢。你只能放眼於新界二手樓、或是市區舊區納米樓。當中,未計算你要為單位裝修、以及其他雜費支出,而你每個月供樓13,790元,即是說每月一出糧,突然間有42%收入從戶口「蒸發」作供樓之用。

既然大家同樣位於新界區,私樓只能買有一定樓齡的物業;新樓卻有房委會包底,首期10%,最平樓價117萬元計,放低約十多萬可上車,月供不用5,000元,還有餘錢可以搞個小裝修,為何不選擇?

或者你會說:「我不買居屋、也不買私樓,我選擇租樓」。但撇除劏房、一層中小型住宅單位,現時平均月租也要16,000元,比起供樓支出還要多。租細一點,新界區40平方米以下的單位,平均月租12,280元。要知道,當你進入租樓市場,除非你工資大幅飆升、或你很有投資眼光,又或者你嚴守理財紀律,否則你要儲更多錢來做首期,難度真的很高。

所以,買與不買,我答案是前者。如果你跟我說,你本身是有公屋在手的「綠表」買家,若不是受公屋富戶「迫遷」下,我也會建議你放眼日後的「綠置居」或下一期新居屋,無謂自我降格;但白表單身客的情況卻是不一樣。

白表客單身客要符合資格本身已很難;要中籤可揀樓更是難上加難。這一點,政府知道,只是視若無睹,而這也是一個殘酷事實。未來會否轉變? 我們不知道,但你也可以想像得到,從公共行政上,當政府要照顧的並不止單身人士,還有長者、家庭客,又怎會突然增加單身白表客呢?

最後還有一點,就是當你買了「山麗苑」,但最終發覺不適合自己,大不了過了三年禁售期便在「居二市場」放盤。反正「白居二」恒常化,樓齡愈新的居屋,礙於按揭年期愈長,理應也受「居二」買家追捧,理應不難放售。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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