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胡國威專欄|林鄭有改善居住問題嗎?

香港公營房屋 (胡‧說樓市)

回歸25年,大家還過得好嗎? 集中說居住環境,我深信,這個議題自回歸以來,一直也在困擾港人。

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縱然過去政府推出不同政策,亦把住屋問題視為重中之重,卻沒有得到太大改善。上屆特首林鄭月娥卸任前四出接受傳媒訪問,期間總結任內房屋政策,當中提到一點「任內樓價平穩,不如過去四屆政府般大上大落」。但如果純粹說樓價平穩,就等同彰顯其任內房策有效,似乎有點以偏概全。

因為林太的潛台詞只從業主角度出發。買樓後的業主,固然希望樓市「平穩」,最好略帶升值,三年禁售期後可再換樓套現,實現資產升值;但另一邊廂,無殼蝸牛卻是希望樓價「可負擔」。

林太指出樓價平穩,卻沒有指出其任內樓價一度飆升至歷史高位。以土地註冊處資料,林太離任前的六月份,一手樓平均交金額仍高見於1,278萬元,較梁振英卸任時1,372萬元,低約7%,仍較曾蔭權時期的1,174萬元,高約9%。至於二手樓的平均金額則高見832萬元,比起梁振英及曾蔭權年代,分別高22%及88%。

當然有人會說,香港作為自由市場,政府無責任為市民提供可負擔樓價,而事實上林太任內已積極重建置業階梯。做是做了,但做了幾多? 是否足夠? 這又是另一回事。因為你無錢買私樓,不等於你可以租到公屋、買到居屋。夠條件申請居屋,數目卻僧多粥少,結果還是被迫轉投私樓市場。受制一連串的辣招及按揭政策,不是買得細,就是租得貴。

林太上任後曾進行「土地大辯論」,明日大嶼上馬;任期完結前提出「北部都會區」,間接否定「土地大辯論」。她強調造地需時,成果「後人乘涼」。

翻查歷任預算案,透過土地招標、私人協約批地、及契約修訂,在2005-2012年間的曾蔭權年代共提供了99,394個單位,年均12,424個;及後2013-2017年間,也就是梁振英年代累計提供108,380個單位,僅用了五年時間已超越曾蔭權年代,平均每年大增至27,095個。2018-2021年(暫未有2022年數字),林鄭月娥任內則有97,678個,平均每年有24,419個,數字也遠高於曾蔭權年代。

政府強調造地量大增,後人可乘涼,但是否對症下藥? 從發展商申請動工數字反映,林鄭月娥共收到70,485個私樓單位申請動工,涉及總樓面2,419萬呎,年均有14,097個單位,數字追貼梁振英年代的14,379個,遠遠拋離曾蔭權年代的10,161個。

但居住面積呢? 答案: 直線下降。林太任內私樓平均實用面積跌至343呎,比梁振英年代再縮細18%、比曾蔭權年代大跌31%。若以私樓平均每戶住2.8人計,人均面積123呎。樓價高得不能再負擔,為求透過增加供應來「穩定」樓價,其中一招卻是壓縮居住面積。回歸25年,究竟居住環境進步了還是倒退了? 大家有目共睹。隨著新一屆政府上任,衷心期盼官員能真正解決本港房屋問題,做到急市民所急。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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