雅虎香港財經 胡國威專欄｜林鄭有改善居住問題嗎?
回歸25年，大家還過得好嗎? 集中說居住環境，我深信，這個議題自回歸以來，一直也在困擾港人。
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縱然過去政府推出不同政策，亦把住屋問題視為重中之重，卻沒有得到太大改善。上屆特首林鄭月娥卸任前四出接受傳媒訪問，期間總結任內房屋政策，當中提到一點「任內樓價平穩，不如過去四屆政府般大上大落」。但如果純粹說樓價平穩，就等同彰顯其任內房策有效，似乎有點以偏概全。
因為林太的潛台詞只從業主角度出發。買樓後的業主，固然希望樓市「平穩」，最好略帶升值，三年禁售期後可再換樓套現，實現資產升值；但另一邊廂，無殼蝸牛卻是希望樓價「可負擔」。
林太指出樓價平穩，卻沒有指出其任內樓價一度飆升至歷史高位。以土地註冊處資料，林太離任前的六月份，一手樓平均交金額仍高見於1,278萬元，較梁振英卸任時1,372萬元，低約7%，仍較曾蔭權時期的1,174萬元，高約9%。至於二手樓的平均金額則高見832萬元，比起梁振英及曾蔭權年代，分別高22%及88%。
當然有人會說，香港作為自由市場，政府無責任為市民提供可負擔樓價，而事實上林太任內已積極重建置業階梯。做是做了，但做了幾多? 是否足夠? 這又是另一回事。因為你無錢買私樓，不等於你可以租到公屋、買到居屋。夠條件申請居屋，數目卻僧多粥少，結果還是被迫轉投私樓市場。受制一連串的辣招及按揭政策，不是買得細，就是租得貴。
林太上任後曾進行「土地大辯論」，明日大嶼上馬；任期完結前提出「北部都會區」，間接否定「土地大辯論」。她強調造地需時，成果「後人乘涼」。
翻查歷任預算案，透過土地招標、私人協約批地、及契約修訂，在2005-2012年間的曾蔭權年代共提供了99,394個單位，年均12,424個；及後2013-2017年間，也就是梁振英年代累計提供108,380個單位，僅用了五年時間已超越曾蔭權年代，平均每年大增至27,095個。2018-2021年(暫未有2022年數字)，林鄭月娥任內則有97,678個，平均每年有24,419個，數字也遠高於曾蔭權年代。
政府強調造地量大增，後人可乘涼，但是否對症下藥? 從發展商申請動工數字反映，林鄭月娥共收到70,485個私樓單位申請動工，涉及總樓面2,419萬呎，年均有14,097個單位，數字追貼梁振英年代的14,379個，遠遠拋離曾蔭權年代的10,161個。
但居住面積呢? 答案: 直線下降。林太任內私樓平均實用面積跌至343呎，比梁振英年代再縮細18%、比曾蔭權年代大跌31%。若以私樓平均每戶住2.8人計，人均面積123呎。樓價高得不能再負擔，為求透過增加供應來「穩定」樓價，其中一招卻是壓縮居住面積。回歸25年，究竟居住環境進步了還是倒退了? 大家有目共睹。隨著新一屆政府上任，衷心期盼官員能真正解決本港房屋問題，做到急市民所急。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
