雅虎香港財經 胡國威專欄｜用現金回贈減價，是最流行的新盤策略嗎?
當新地天水圍天榮站YOHO WEST成功以每呎10,800元售出300多伙時，這口價、這個銷情，似乎說明了發展商掌握到一個底價，但其無形殺傷力，卻令周邊新盤方寸大亂，包括早在去年七月開售，泛海位於洪水橋的「滙都」。
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明明挾著前景亮麗的「北部都會區」概念，明明今年中，已經以低於市價一成的每呎均價13,700元推售，但最終只售出72個單位，以一期623個單位計算，銷售比率僅12%；以全期滙都1,025個單位計，銷情更是慘不忍睹。如此去貨比率，說不上交出一張合格的成績表。
開錯價的威力有幾嚴重? 如果發展商選擇減價，只會令這72個單位的業主相當不滿。畢竟他們在逆市瞓身支持；但不減價，之後的銷路又何去何從呢? 正所謂左右做人難，兩難處境押注在哪一方，都惹來非議。
而發展商最終的抉擇是，盡量維持舊有折扣，但透過不同回贈方式吸引買家，實際減價15%吸客。對於這個做法，準買家有值得留意的地方。
從發展商角度，如此減價手法，對未上會的72個業主來說，可算減低殺傷力。雖然這些較早入市的買家，帳面已經有虧損，但起碼，以增加回贈的方式減價，對上會估值的影響可減到最低。
主要是因為發展商透過回贈方式減價，這些回贈不會反映在合約價上，其合約只反映折扣率的部份，變相當合約價托穩，未上會的業主在申請按揭時，或不會因發展商減價而影響銀行估值。
因為多數銀行都是按合約價、或反映在土地註冊處的登記金額，作為估價的基準。我們說多數，只因銀行估價時考量的因素各有不同，我們也未必完全掌握，最終若銀行僅以田土廳的合約價作基準時，以回贈方式減價或可避免買家在入伙時出現估價不足，需額外捧差價的情況。
不過，對準買家來說就要留意，發展商以回贈方式減價，都會影響實際批出的按揭貸款額。因為計算最高按揭金額時，銀行需要先將所有折扣與回贈扣減樓價，亦即以光豬價乘以最高按揭成數，來計算最高貸款額。假設以入場單位面價512.7萬元為例，扣除基折扣14.5%，其合約價為438.3萬元，這口價跟首輪開售時分別不算很大，但發展商提供了不同程度的現金回贈後，買家實際需要支付的樓價為410.8萬元。
由於銀行在計算按揭貸款時，會用光豬價作為批核貸款的基礎，以光豬價410.8萬元計算，如果申請90%按揭，銀行實際最高可批出369.7萬元貸款，之後月供18,306元，每月約有38,250元便可通過壓力測試。
亦正因為銀行只批出369.7萬元的貸款，買家實際應付的首期就是438.3萬元與369.7萬元的差額，也就是68.6萬元，但當然這裡未計及發展商的現金回贈；反觀，如果你錯誤地用了「合約價」438.3萬元計算按揭貸款，你會誤以為可借取394.4萬元，以為可透過此漏洞進一步壓縮首期，但卻事與願違。
無可否認，當全新大盤供應澎湃之時，一些因開錯價而滯銷的貨尾逐漸被遺忘時，往往都會出奇不意來個大減價促銷。總之，無論他們用什麼形式減價，都要記住未能反映在合約價上的回贈，都會直接影響貸款額，買家需要特別小心。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
