雅虎香港財經 胡國威專欄｜神奇計算機：新盤價由$970萬變成$611萬
樓市氣氛薄弱，但偏偏有些貨尾盤可在逆市下去貨，更最離奇的是，竟可保住幾年前的高溢價，聽起來有點匪夷所思。最近，有觀眾跟我們《胡．說樓市》報料，講述他們睇樓親身經歷，聽罷發現原來一切都是「假象」。現市況之下，高溢價仍能去貨，某程度是業內人士利用《一手住宅銷售條例》的灰色地帶托穩面價，實情就是劈價賣樓。
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樓盤名，我們不開了，只想透過個案叮囑大家小心。這個位於市區的貨尾盤、2019年開售時，一房單位賣到過千萬元，該觀眾表示，早前收到代理WhatsApp，一房減價至611萬元，扣除優惠，甚至540萬元有交易。觀眾覺得價格合適、市區地段無問題，便答應代理前往睇樓。
怎料當他睇樓時，代理卻道出另一個版本，表示一房價格為970萬元，他也不禁反問：「不是說好600多萬元嗎? 」這時代理便說出戲碼，並即場計數給買家看。
原來，買家簽署臨約時需要支付樓價5%，相當於約48萬元，代理建議買家可先用信用卡付款，相關金額在成交後會回贈給買家。
之後買家需在90天內尋找銀行上會。由於尚餘樓價95%未找清，若買家借取90%按揭，則要自己額外支付樓價5%、也就是約48萬元，發展商會代客出支票繳付。買家唯一任務，是要向銀行申請90%按揭，變相用盡方法協助買家以零首期入市。由於樓價高達970萬元，買家或未有足夠財力做按揭，代理表示，旗下同事開設了十多間空殼公司，可協助製造假糧單。
買樓要繳付3.75%印花稅，涉及約36萬元，發展商會代繳。成交後，發展商還會在三年內，每個月回贈40,000多元，合共144萬元。由於之前第一筆細訂，也就是48萬元會在成交後會存入買家戶口，故買家前後會收到190多萬元。只要買家在申請銀行按揭時，選取按揭存款掛鈎計劃(mortgage link)，再把這現金回贈存放在ML內，每年還可額外穩袋近70,000元。
另外若買家再把物業放租，以現時項目租值16,000元，連續收租三年便可袋走約58萬元。因此，把全數回贈、三年租值、及三年ML的收息計算在內，樓價確實可減至611萬元。看似吸引，但該觀眾反而覺得：「有無咁大隻蛤乸隨街跳先?」
覺得事有蹊蹺，加上已看中同區其他貨尾盤，觀眾最終沒落實購買此單位，但回看整件事又有無問題?
第一個問題，計劃中涉及的回贈，是否真的由發展商支付? 根據《一手住宅物業銷售條例》，但凡發展商提供折扣、贈品，或任何財務優惠，都必須在價單列出；但我們翻查該樓盤價單，卻沒發現該發展商有在價單中列明如此回贈。由此可推斷，除非發展商鋌而走險，否則首期回贈、印花稅代繳、代客支付5%樓價等，統統不是由發展商支付，而是由第三方，而這個第三方，最大嫌疑就是代理。
問題是，何以代理有資金可以協助支付高達過百萬元回贈? 說穿了，一定要有發展商配合。最大可能，就是發展商發放極高佣金予代理，代理再向買家「回贈佣金」。類近保面價、實際減價促銷的賣樓手法，淡市時，發展商經常採用；只不過今次屬於「變奏版」，代理透用不同名目把回贈發放，手法也是異曲同工。
即使如此方法可避過《一手住宅物業銷售條例》灰色地帶，有些問題也值得準買家反思。一、回贈計劃是否貫徹始終，因為回贈未必涉及發展商，買家與代理有沒有簽署額外文件保障雙方利益? 二、要做到611萬元樓價，還要看「按揭存款掛鈎計劃」派息、以及物業能否成功以16,000元出租三年，否則根本難以做到如此減幅；三、樓價高達970萬元做按揭，有可能要透過製造假入息，是否值得冒如此風險呢?
更重要一點，要完美執行這個計劃，大前提是銀行必須按照合約價批出按揭，當這個970萬元的單位較同區其他成交價高出三至四成，銀行又能否估足價? 尤記得我們早前曾提出銀行不肯預先為新盤貨尾估價時，有部分人認為這是正常不過的事，覺得大驚小怪，但換到這種情況，銀行又會否估足價? 若然成功估足價，此舉無疑是瞞騙銀行以獲取按揭貸款，因為銀行在計算按揭金額時，需要先在樓價上扣除所有優惠、折扣，如此一來，申請人又是否已經犯法?
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
