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胡國威專欄|神奇計算機:新盤價由$970萬變成$611萬

胡國威專欄|神奇計算機:新盤價由$970萬變成$611萬

樓市氣氛薄弱,但偏偏有些貨尾盤可在逆市下去貨,更最離奇的是,竟可保住幾年前的高溢價,聽起來有點匪夷所思。最近,有觀眾跟我們《胡.說樓市》報料,講述他們睇樓親身經歷,聽罷發現原來一切都是「假象」。現市況之下,高溢價仍能去貨,某程度是業內人士利用《一手住宅銷售條例》的灰色地帶托穩面價,實情就是劈價賣樓。

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樓盤名,我們不開了,只想透過個案叮囑大家小心。這個位於市區的貨尾盤、2019年開售時,一房單位賣到過千萬元,該觀眾表示,早前收到代理WhatsApp,一房減價至611萬元,扣除優惠,甚至540萬元有交易。觀眾覺得價格合適、市區地段無問題,便答應代理前往睇樓。

怎料當他睇樓時,代理卻道出另一個版本,表示一房價格為970萬元,他也不禁反問:「不是說好600多萬元嗎? 」這時代理便說出戲碼,並即場計數給買家看。

原來,買家簽署臨約時需要支付樓價5%,相當於約48萬元,代理建議買家可先用信用卡付款,相關金額在成交後會回贈給買家。

之後買家需在90天內尋找銀行上會。由於尚餘樓價95%未找清,若買家借取90%按揭,則要自己額外支付樓價5%、也就是約48萬元,發展商會代客出支票繳付。買家唯一任務,是要向銀行申請90%按揭,變相用盡方法協助買家以零首期入市。由於樓價高達970萬元,買家或未有足夠財力做按揭,代理表示,旗下同事開設了十多間空殼公司,可協助製造假糧單。

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買樓要繳付3.75%印花稅,涉及約36萬元,發展商會代繳。成交後,發展商還會在三年內,每個月回贈40,000多元,合共144萬元。由於之前第一筆細訂,也就是48萬元會在成交後會存入買家戶口,故買家前後會收到190多萬元。只要買家在申請銀行按揭時,選取按揭存款掛鈎計劃(mortgage link),再把這現金回贈存放在ML內,每年還可額外穩袋近70,000元。

另外若買家再把物業放租,以現時項目租值16,000元,連續收租三年便可袋走約58萬元。因此,把全數回贈、三年租值、及三年ML的收息計算在內,樓價確實可減至611萬元。看似吸引,但該觀眾反而覺得:「有無咁大隻蛤乸隨街跳先?」

覺得事有蹊蹺,加上已看中同區其他貨尾盤,觀眾最終沒落實購買此單位,但回看整件事又有無問題?

第一個問題,計劃中涉及的回贈,是否真的由發展商支付? 根據《一手住宅物業銷售條例》,但凡發展商提供折扣、贈品,或任何財務優惠,都必須在價單列出;但我們翻查該樓盤價單,卻沒發現該發展商有在價單中列明如此回贈。由此可推斷,除非發展商鋌而走險,否則首期回贈、印花稅代繳、代客支付5%樓價等,統統不是由發展商支付,而是由第三方,而這個第三方,最大嫌疑就是代理。

問題是,何以代理有資金可以協助支付高達過百萬元回贈? 說穿了,一定要有發展商配合。最大可能,就是發展商發放極高佣金予代理,代理再向買家「回贈佣金」。類近保面價、實際減價促銷的賣樓手法,淡市時,發展商經常採用;只不過今次屬於「變奏版」,代理透用不同名目把回贈發放,手法也是異曲同工。

即使如此方法可避過《一手住宅物業銷售條例》灰色地帶,有些問題也值得準買家反思。一、回贈計劃是否貫徹始終,因為回贈未必涉及發展商,買家與代理有沒有簽署額外文件保障雙方利益? 二、要做到611萬元樓價,還要看「按揭存款掛鈎計劃」派息、以及物業能否成功以16,000元出租三年,否則根本難以做到如此減幅;三、樓價高達970萬元做按揭,有可能要透過製造假入息,是否值得冒如此風險呢?

更重要一點,要完美執行這個計劃,大前提是銀行必須按照合約價批出按揭,當這個970萬元的單位較同區其他成交價高出三至四成,銀行又能否估足價? 尤記得我們早前曾提出銀行不肯預先為新盤貨尾估價時,有部分人認為這是正常不過的事,覺得大驚小怪,但換到這種情況,銀行又會否估足價? 若然成功估足價,此舉無疑是瞞騙銀行以獲取按揭貸款,因為銀行在計算按揭金額時,需要先在樓價上扣除所有優惠、折扣,如此一來,申請人又是否已經犯法?

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk