雅虎香港財經 胡國威專欄｜買樓收租卻遇滑鐵盧
星期六收到一位朋友致電。我認識的這位朋友，是一個很謹慎的人，問我可怎樣處理與租客的關係。談到他與租客的關係，未至於破裂，但卻談不上融洽。
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事緣他早前把物業翻新後出租，對於租客工作背景，他盡力做背景審查，最後認為租客工作穩定沒問題，也答應跟對方簽兩年死約。朋友眼中，原以為目前市況波動，兩年死約對自己保障最大，既可鎖死兩年租金不變，亦可免卻一年死約期後再找租客的煩惱，怎料現在卻後悔不已。
自從租客搬入單位半年以來，每一個月都不準時交租，最初遲三天、之後遲五天，但我說：「遲幾天總好過無交租，或者先觀望一下，再跟租客磨合一下，租客有沒有說明遲交租原因? 」 朋友說，每次租客都解釋工事忙、忘卻入票；但最令他無奈的是，租客不單例遲交租，就算已經入票，也從不通告業主一聲，每逢月結，朋友也要日日上網查數。
作為業主，他說自己也算問心無愧，「有時覺得對自己都無咁好」，因為基本上對租客要求均有求必應。租客入伙時稱想要雪櫃、洗衣機，他統統給租客添置全新的；租客表示外牆漏水，他也拋低工作前往查看，花錢協助找出源頭，並出律師信予管理處要求處理。因為將心比己，希望租客住得安心。
今次朋友求助，是因為上月遲交租的日子，已去到第六天。若連同周六、日的截票日計算，租客已經遲交租八天，朋友擔心情況會變本加厲，他曾天真地想，究竟租客是否住得不開心，希望由業主親口提出終止租約呢? 總之，他自己也想盡早止蝕離場，只是「兩年死約」的枷鎖，反而作繭自綁。
星期一朋友傳來WhatsApp表示: 「租客上水!!」。原來，失蹤幾日的租客終於「蒲頭」。我猜想，租客第一件事應是先找清租金，繼而交代遲交租的原因吧，租客亦表示，因自己在交租日期間出差而未能交租，但重點往往放到最後 (這是常識吧)，他告訴朋友，早前單位外牆漏水浸濕傢俬，要求朋友賠償，賠償金額為購入傢俬的一半成本，數額自動在租金上扣減。朋友心裡一沉，同時反問:「自己是否要賠償租客? 」
按一般情況，如果租客有買保險，租客可先向保險公司索償，而租客是否需要買保險，則視乎租約有沒有列明這一點。從今日租客主動要求朋友賠償的舉動來看，租客無買保險的機率也很高，不過，坊間的租約也多列明，租客要自行負責及保管其物品，除非證明相關損失因業主疏忽引致，否則業主毋須負責。
朋友認為，外牆漏水浸濕傢俬，業主也有一點責任。租客提出索償的金額雖不是開天殺價，但亦非不痛不癢，大約佔應繳租金的一半，但為何可一口咬定業主要負一半責任呢? 畢竟床褥是否由水浸做成、外牆漏水權責屬於業主還是管理處、床褥水浸後是否不能使用、床褥折舊等因素都有影響。
若朋友委託獨立第三方，如公證行作評估，做法固然理想，但聘請公證行的價格隨時貴過一張床褥。事實上，應先搞清楚外牆滲水的權責在於大廈公家地方，還是單位業主，若滲水源頭在公家地方，管理處或法團有可能需要承擔責任，而且租金與租客索賠應分開處理，按照租約，租客不應擅自扣減租金當作賠償。然而，要釐清所有問題，又要與租客達成共識，可能是漫長過程，尤其當牽涉法律程序時，又是另一個噩夢。
當涉及到人與人之間的問題，就肯定是一件麻煩的事。因為你不單考慮自己，同時要顧及對方，與租客磨合就是例子之一。朋友想不到第一次做包租公，就遇上如此難題，而此刻的他，只寄望餘下的一年半死約快點完結。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
