雅虎香港財經 胡國威專欄｜跌市的螺旋
市場購買力呈疲態，大型發展商避開了七一長假期推盤，所以縱然全面撤辣後，一手成交半年結錄逾8,800宗買賣，按年升近40%，實況是由四月起，一手成交量已按月放緩，明顯相關效應正在一步步退潮。發展商都要積極思考之後的賣樓策略，畢竟他們手上的貨源逾11萬個，是一個足以滿足全港七年吸納量的供應量。
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撤辣後發展商急進去貨
今日樓市的結果，很大程度是發展商在全面撤辣後表現過於急進，他們不理會後果便大幅劈價出貨，結果導致二手樓癱瘓或侷蝕讓、高溢價接貨的半新盤淪負資產、以至一期業主更現上會困難。原本一步一步能慢慢激活的樓市氣氛，卻因全港物業都大幅貶值，根本談不上任何能力去購置全新物業。
最近跟《YAHOO財經》合作製作的一條短片，我們編輯部便抽出了一些在過去幾年高溢價開售的樓盤，翻查其估價再對照開售價格，結果固然都是意料之內，問題是貶值幅度多大而已。
當時沒有太多人會想過樓市可弄到今天田地，一些叮囑買家要小心樓市風險的人，就被他們批評：「叫人唔好買等於阻人搵食，買樓要多從投資角度考慮。」這些人(或多或少是銷售人員)沒有告訴你的是，就算從投資角度考慮，新盤管理費可有幾高、一買一賣辣稅有幾重，他們避而不談。
最可悲的是，今天的估值滑落結果，是遠超這批業主可接受水平。如果純粹跌穿買入價，只要自己支付較高比例首期、又或者在過去幾年努力供樓，不跌穿尚欠銀行的貸款，賣樓套現時仍有一些「揸拿」，都可以趁現在樓價回落時，做到「低買低賣」的效果；但現況卻是失守了，估價已跌穿銀行貸款額，也就是負資產。如果他們選擇賣樓根本無錢可套，故只能被動地防守，不能作出任何換樓部署。
如息口低企尚有轉機
如果今日息口仍低企，或者仍有一些轉機，起碼搏供多一些本金，可避免陷入負資產。而且如果息口真的低企，少數未置業者計得掂數還會買樓；有閒錢者亦不會將資金全部撥作定期，而是考慮磚頭是否低水、是否值得吸納。只是從近期銀行收緊按揭的程度，比起金融海嘯有過之而無不及，根本有心置業的買家都有點卻步。
下半年海量新盤待售，就算本身購入的地皮屬貴價貨，發展商未必有條件做到平價出貨，但也未必開得太貴，因為只要小市民失去興趣，首日開售時尷尷尬尬賣出一兩間便無以為繼，淪為貨尾的下場只會更慘淡。除了失去焦點外，日後發展商要重推時，定價上也會綁手綁腳，因為貨尾售價加或減，還得考慮首批買家的上會情緒。
胡國威：網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
