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胡‧說樓市|奇則導賞團 – 九龍城文曜超無私隱工人房!

今次奇則導賞團來到九龍城,參觀正在發售的偽新盤「文曜」,點解會話係偽新盤? 因為「文曜」係由前服務式長者屋翻新而成,改名推售亦不需要跟從《一手住宅物業銷售條例》,原來單位中有一個奇則絕對值得大家參觀,就係「零私隱工人房」!

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「文曜」前身是由豐泰及田生合作收購發展的私樓「銅璵」,但發展商在2017年打算開售前,卻成功把整幢物業以13億元,轉售予已故舖王鄧成波家族,並發展為出租長者屋「蔚盈軒」,月租26,000元起跳,其後在2022年再以11.5億元蝕讓予建灝地產,改建為今天的「文曜」。

既然樓盤已屆現樓,我們都決定參觀示範單位。一層有四個單位,當中A至C室扭向西、望向聯合道方向。A、B室均為兩房一套連儲物室,兩個單位都是廳房同向,但A室面積634呎,比B室稍為方正一點,主人房設轉角窗可拉闊景觀。望望主人套廁,這裡屬於光廁,但B室的客廁及主人套廁均為黑廁。最後望望廚房,A室比較方正一點,但B室卻有點三尖八角。

不過數到最特別的開則,莫過於C室單位,可以說是一個奇則,三房一套連儲物室、工人房及工人廁,面積904呎。不計門口後方三尖八角的儲物室,前方的客飯廳、25呎露台都算方正。走廊旁設近廳房、再入有主人套房,廳房同向,表面看沒有什麼特別,但原來單位的客廁收藏在其中一個睡房之內,而睡房又有一道門直通旁邊的工人套房,呈L形開則的工人房,更再有一道玻璃門通往工作平台,變相無論從哪個角度看,工人姐姐的私隱都蕩然無存。

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雖然項目單位不算多,只有92伙,但無論如何,能否去貨完全取決於開價高低。發展商公布首張31伙的價單,扣除最高折扣率25%至27%,平均呎價18,488元。如果對照區內對上一個樓盤,由內房碧桂園發展的「瓏碧」,當時開出平均呎價24,529元,「文曜」表面上看似低水25%,但實情2022年5月開售的「瓏碧」,如此價格已為九龍城區新高,而且當時樓市未轉角向下,「瓏碧」暫時也只售出66伙,佔全盤35%。

因此,直接用「瓏碧」比較就認定「文曜」開價便宜,似乎未必完全正確,而實際上,若跟區內二手屋苑如「曉薈」、「太子匯」、「御.豪門」等比較,則算貼近二手水平。抽出個別單位看看,全場最平的一房單位,實用面積379呎,入場價599萬元。用傳統銀行連按保上會,最高借取90%按揭,首期可壓縮至60萬元,貸款額539.1萬元,在銀行加息4.125厘下,每月供款26,692元,要通過壓力測試,月入要有55,774元,但如此入息只能選購一房。如果購買兩房單位,價格再高一點,但入場價999萬元仍跌入按保門檻,能借取90%按揭,月供44,665元,但入息要有93,327元才能通過壓力測試。