雅虎香港財經 胡‧說樓市｜奇則導賞團 – 九龍城文曜超無私隱工人房!
今次奇則導賞團來到九龍城，參觀正在發售的偽新盤「文曜」，點解會話係偽新盤? 因為「文曜」係由前服務式長者屋翻新而成，改名推售亦不需要跟從《一手住宅物業銷售條例》，原來單位中有一個奇則絕對值得大家參觀，就係「零私隱工人房」!
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「文曜」前身是由豐泰及田生合作收購發展的私樓「銅璵」，但發展商在2017年打算開售前，卻成功把整幢物業以13億元，轉售予已故舖王鄧成波家族，並發展為出租長者屋「蔚盈軒」，月租26,000元起跳，其後在2022年再以11.5億元蝕讓予建灝地產，改建為今天的「文曜」。
既然樓盤已屆現樓，我們都決定參觀示範單位。一層有四個單位，當中A至C室扭向西、望向聯合道方向。A、B室均為兩房一套連儲物室，兩個單位都是廳房同向，但A室面積634呎，比B室稍為方正一點，主人房設轉角窗可拉闊景觀。望望主人套廁，這裡屬於光廁，但B室的客廁及主人套廁均為黑廁。最後望望廚房，A室比較方正一點，但B室卻有點三尖八角。
不過數到最特別的開則，莫過於C室單位，可以說是一個奇則，三房一套連儲物室、工人房及工人廁，面積904呎。不計門口後方三尖八角的儲物室，前方的客飯廳、25呎露台都算方正。走廊旁設近廳房、再入有主人套房，廳房同向，表面看沒有什麼特別，但原來單位的客廁收藏在其中一個睡房之內，而睡房又有一道門直通旁邊的工人套房，呈L形開則的工人房，更再有一道玻璃門通往工作平台，變相無論從哪個角度看，工人姐姐的私隱都蕩然無存。
雖然項目單位不算多，只有92伙，但無論如何，能否去貨完全取決於開價高低。發展商公布首張31伙的價單，扣除最高折扣率25%至27%，平均呎價18,488元。如果對照區內對上一個樓盤，由內房碧桂園發展的「瓏碧」，當時開出平均呎價24,529元，「文曜」表面上看似低水25%，但實情2022年5月開售的「瓏碧」，如此價格已為九龍城區新高，而且當時樓市未轉角向下，「瓏碧」暫時也只售出66伙，佔全盤35%。
因此，直接用「瓏碧」比較就認定「文曜」開價便宜，似乎未必完全正確，而實際上，若跟區內二手屋苑如「曉薈」、「太子匯」、「御．豪門」等比較，則算貼近二手水平。抽出個別單位看看，全場最平的一房單位，實用面積379呎，入場價599萬元。用傳統銀行連按保上會，最高借取90%按揭，首期可壓縮至60萬元，貸款額539.1萬元，在銀行加息4.125厘下，每月供款26,692元，要通過壓力測試，月入要有55,774元，但如此入息只能選購一房。如果購買兩房單位，價格再高一點，但入場價999萬元仍跌入按保門檻，能借取90%按揭，月供44,665元，但入息要有93,327元才能通過壓力測試。
