胡‧說樓市|屯門「上嵐」都要$18,000/呎! 屯馬線真係咁勁?

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「屯馬線」六月尾正式通車,突然好多人都吹捧這股效應,覺得對樓價一定有推動作用,實情是否如此? 我們今次來到尾站「屯門站」,跟大家考察這區物業。「屯馬線」通車後,區內首個樓盤就是由「建灝地產」發展的單幢樓「上嵐」,這個項目都主打蚊型單位為主,發展商開出首批50個單位,即供平均呎價高達18,388元,屯馬線真係咁勁?

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說價格一個字:「貴」,因為這口價心雄的程度,是跟「御海灣二期」的價格相若,但重點是「上嵐」位於「景秀里」,「屯馬線」效應未必很大。可能你會問「景秀里」即是在哪裡? 你知否新地「御半山」在哪裡? 樓盤正正在它毗鄰,伙數不多,一座物業只得112個單位,因為這個項目本身都是個蚊型地盤,佔地只有11,386呎。政府在2019年中推出招標時,由建灝地產以2.44億元投得,可建樓面37,575呎,每呎地價6,499元。

「建灝地產」? 可能你會問是哪一間發展商? 實情它以前發展酒店為主,近年逐步發展住宅,啟德區的「天寰」就是由它發展。開出這口價,不單貼近「御海灣二期」的價位,甚至比旁邊的新地「御半山」,在2018年開售時均價15,248元,高出20%。新地以高溢價聞名,而重點是「御半山」已有部份蝕讓,證明價位已屬區內一個短期頂位。

樓盤只以一房開則,面積265至290呎,有利壓縮銀碼,一房450萬元即供可以入場,也因為發展商聲稱樓底有3.5米,所以可以向高空發展;但有兩點要提醒。樓盤位於屯門濾水廠出入口,「上嵐」向北,日後會望「濾水廠」內的「污泥脫水房」。我相信大家都擔心:「有沒有危險?」 其實這個問題,早幾年已有區議員向官員提問,究竟設施會否排放有害物質影響居民健康,當時官員說濾水廠有安全措施以控制風險,設施只有少量氫氣經稀釋後排出,不會影響環境。「上嵐」的關鍵日期在2023年7月31日,距離落成期至少兩年,為何要用高溢價,去跟發展商打賭樓市升跌幅? 既然如此,又何不直接購入區內二手盤呢?

「御半山」純一房單位並不很多,一、二期合共只有五柱單位提供,當然也有一些面積大一點的一房半單位,但其實半間房並不算好用,反而「純一房」間隔更好用。入屋左手邊凹位,改為鞋櫃及儲物櫃,另一邊開放式廚房,L形向客飯廳兩幅牆身伸展,洗手間是黑廁,麻雀雖小,但五臟俱全。直入客飯廳主體面積近80呎,外接露台,可望遠山景,而旁邊睡房,面積也有65呎,只是橫樑較多。論面積,「御半山」的「純一房」304至312呎,怎計也比「上嵐」200多呎為大。

重點是有即時租值可以參考。現在「御半山」類近300多呎的單位,租值大約11,700元,呎租約38元。至於「上嵐」開出癲價,你可以預視回報是如何? 未扣除管理費前,預期回報不足2.5厘,也略為跑輸大市。

其實無論「上嵐」或者「御半山」,我覺得跟「屯馬線」的關係也很薄弱。這兩個樓盤的位置也不鄰近鐵路線,如果要乘坐「屯馬線」,必須要轉乘輕鐵,再到「兆康站」或「屯門站」上車,倒不如步行至「紅橋」附近乘坐巴士,似乎路線來得更便捷。因此,是否真的所有屯門樓盤,都可以跟「屯馬線」扯上關係呢? 這一點我覺得要理性些來看。

今集參觀最後一個放盤是「瓏門」。如果說效應,它應該是最有關係,事關它就在屯門站上蓋,由電梯經過商場可以乘搭「屯馬線」。這個盤的價位不斷破頂,相信都是受到這些因素推動。我們參觀的單位是瓏門1座中層H室,單位面積722呎,業主叫價1,270萬元。

屯門樓每呎售價超過23,800元,首期起碼要有635萬元才可以進駐,有沒有誇張了一點? 的確不是誇張。近期不斷破頂的這個屋苑「瓏門」,去貨速度頗誇張,兩房單位800至900多萬元,三房單位都1,400至1,500萬元起,就是跟「屯馬線」效應有關。

單位開則確實很寬敞,客飯廳寬敞,真的適合一家幾口居住。睡房設於左右兩邊,其中主人套房設於右手邊,雖然其景觀跟客飯廳同向,但視野剛好未必能正望「屯門中央公園」;而兩間客房,面積雖然不大,但卻可以側望綠油油的公園景。洗手間跟廚房則靠近大門附近,廚房面積頗闊落,三邊廚櫃,備餐地方充足。

「屯馬線」是否過份炒作? 說實在,如果真的要前往「烏溪沙」,本身「瓏門」基座已有巴士路線可到城隧,轉巴士可直入「烏溪沙」。為何要乘坐27個地鐵站,差不多一個半小時前往該處,我相信唯一好處是乘坐地鐵不用轉線,可以一站到尾。當然如果你說由「屯門」前往「土瓜灣」、「九龍城」等地區,這條鐵路線確實較便捷一點,只是當「屯門」二線新盤賣到每呎18,000元時,手持同一資金往市區,會否有更多選擇呢? 這點值得大家深思。

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