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胡‧說樓市|派糖減甜後,你要交的差餉又增加了……

業主每季都會收到差估署寄出的繳費通知書,要求繳交「差餉」及「地租」,背後視乎物業的「應課差餉租值」為多少,因為政府會以這個租值作為計算基礎,從中分別徵收5%及3%。每個財政年度之初,政府都會重估「應課差餉租值」,並把載有全港「應課差餉租值」的名冊,在每年三月底至五月公開讓公眾免費查閱。究竟要繳交多少地租及差餉? 我們抽出部份例子跟大家說明。

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差餉寬免愈見縮水

以前政府在差餉寬免上比較慷慨,所以對於差餉及地租,我們不會著墨太多,總覺得未必佔很多生活開支,只是隨著近幾年政府財赤嚴重,政府提供的差餉寬免愈見縮水,所以今年大家的感受可能比較深,要繳交的差餉及地租會較往年多。

就以早兩個財政年度為例,當時政府仍然寬減四季差餉,並以首兩季1,500元、及後兩季1,000元為上限;但來到2024年的今天,我們只得第一季度的住宅差餉獲寬免,並為1,000元為上限,這也意味業主在第二至第四季要繳付十足差餉。

去年私樓市場「租旺過買」,租務市場相對活躍,當樓價逐級回落之際,租金卻不跌反升。
去年私樓市場「租旺過買」,租務市場相對活躍,當樓價逐級回落之際,租金卻不跌反升。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

去年私樓市場「租旺過買」,租務市場相對活躍,當樓價逐級回落之際,租金卻不跌反升,這也直接導致差估署重估的「應課差餉租值」反彈,變相亦谷高業主需要繳付的差餉及地租。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部在過去幾年,都一直追縱十大屋苑同一批單位的「應課差餉租值」,結果也一如所料,多個屋苑的「應課差餉租值」都有升幅。

就以全面撤辣後,成交急速反彈的「沙田第一城」為例,這個在幾年前創出屋苑呎價新高,而紀錄仍保持至今的成交,實用面積303呎的單位,業主當日以680萬元買入,平均呎價22,442元。差估署評估的「應課差餉租值」維持三年不變後,最新彈升至133,320元,按年升幅3%。政府抽取「差餉」及「地租」共8%,這名業主要繳交10,665元,就算扣減首季獲得的1,000元減免外,第一季繳交1,666元後,第二至四季都要各交2,666元。

以「沙田第一城」為例,這個在幾年前創出屋苑呎價新高,而紀錄仍保持至今的成交,實用面積303呎的單位,業主當日以680萬元買入,平均呎價22,442元。
以「沙田第一城」為例,這個在幾年前創出屋苑呎價新高,而紀錄仍保持至今的成交,實用面積303呎的單位,業主當日以680萬元買入,平均呎價22,442元。

租金上升刺激差餉租值反彈

值得留意一點,因為政府提供的差餉寬免減少,即使「應課差餉租值」維持不變,實際支出也隨著寬免額減少而上升。好像美孚新邨百老滙街24號一個高層單位,實用面積1,250呎,當日業主以2,330萬元購入,呎價高達18,640元,至今繼續維持屋苑呎價新高。在過去幾個財政年度,這個單位的「應課差餉租值」均維持在440,400元,雖然如此,這名業主要繳交的差餉及地租卻有所增加。

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如果扣除所有寬免額後,2022年度業主只需繳付30,232元,2023年度因政府只寬減首兩季差餉,應繳差餉及地租為33,232元,但今年卻增加至34,232元。首季繳交7,803元後,之後三季各交8,803元。

由於差估署評定「應課差餉租值」時,會以一個時期的租金劃線。參考過去紀錄,政府會參考剛過去的10月租金作評估基礎,故今日見到的「應課差餉租值」可能跟當下狀況有出入。根據差估署網上資料顯示,如果你對於重估後的「應課差餉租值」有意見,必須於5月31日前向署長提交建議書,過期後估價署署長將無權受理逾期申請。