雅虎香港財經 胡‧說樓市｜薈鳴舊契樓有咩要注意? 2024年頭炮新盤拆解!
2024年搶閘推售的第一個新盤，是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」，一共提供230個單位，分層面積介乎200至375呎，看面積分布，你大概也猜到樓盤以小型單位為主。當樓市還未有起色，就馬上搶閘推盤，市場會否接受? 今集會帶大家參觀示範單位，同時到現場視察實際環境!
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發展商開出首張50個單位的價單，扣除最高折扣後，即供平均呎價15,326元，區內對上一個新盤已數到遠展的「鑽嶺」。目前「鑽嶺」二手平均呎價約15,000至16,000元，樓花項目「薈鳴」貼二手價開出，是否夠吸引呢?
「薈嗚」一層十個單位，一半單位均如兩房戶型般向南，餘下一半單位則向北，望向毗鄰的舊樓及洋樓，部份可望到獅子山方向，但除景觀之外，不得不提就是它的奇則。2樓及28樓都是特色單位，其中2樓平台大過單位的誇張程度，一個207呎的單位卻附設一個1,251呎的平台，足足是單位的六倍。
項目由宏安地產發展，這個過去主打發展納米樓的發展商，我們過往的驗樓成績之中也不過不失，唯一失分是2020年的油塘「曦臺」，當時驗樓得分只有72分，其餘幾個薈字的項目，包括馬鞍山「薈晴」、「薈朗」、大圍「薈蕎」及青衣「薈藍」，得分介乎81至95分之間。看到這裡，能否接受這個樓盤呢? 如果可以接受，則跟我前往現場看看。樓盤位處黃大仙「鳴鳳街」，但若不熟悉黃大仙的你，應該未必知道實際位置吧。
「薈鳴」斜對面就是「雙鳳街街市」，由黃大仙港鐵站出發，經過旁邊的小巴站，一路沿斜路而走上，需時大約5分鐘，現場所見，「薈鳴」樓下的商舖以車房及舊式商店為主，都是舊區重建常見的面貌，所以不要預計有大型商場，但簡單的生活配套卻不缺。例如行前一點，就有一些餐廳、附近也有超市。
至於公共交通工具，除了港鐵之外，行至「龍翔道」會有較多選擇，距離樓盤都約5分鐘步距，但說到「薈鳴」，實情還有三點值得留意。
第一，區內重建項目接踵而來，在「薈鳴」毗鄰的「鳴鳳街18-24號」，早前已經被其他財團收購，現時地盤已經平整，這個項目早前獲批建一幢18層高的商住物業，總樓面約28,900呎，而宏安地產在不遠處的「飛鳳街31-45號」也有另一個項目，亦已獲批建一幢19層高的住宅，提供250個單位。政府亦計劃重建竹園聯合村，興建三幢公營房屋，提供1,500個單位。除了要關注類近供應，市場能否消化外，也要留意日後地盤施工時對住宅的影響，及日後完工對景觀的影響。
第二，屬於舊樓併購重建項目的「薈鳴」，宏安地產在2018年展開收購，當中便涉及「鳴鳳街26-48號」三幢舊樓業權。當時宏安地產收購超過80%業權後再申請強拍，並於2021年8月以8.05億元統一業權。不過由於項目涉及三個地段，要獲地政總署批准作相連合併發展，否則每個地段只能作個別發展，而樓書顯示相關申請仍待署方批准之中。
第三，正正因為樓盤屬於複雜的舊契樓，故自然涉及較高昂的查契費用。同時也因為項目不受預售樓花同意書方案規管，雖然政府放寬新按保至樓花項目，但「薈鳴」是否受惠，還要視乎按證公司及銀行是否接受，這些都成為樓盤除了市況外，在2024年能否跑出的因素。
