雅虎香港財經 胡‧說樓市｜預算案後，二手市場出現小陽春?
財爺在預算案中寬減買樓印花稅，表面上為減輕首置買家入市負擔，但實際也帶來托市效果。預算後一星期，各區二手成交量均見回升，部份成交價由低位反彈，樓市是否漸見曙光?
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購買一層300萬元物業，今日需要繳付的印花稅，會由以前45,000元，減至僅100元，減幅99.8%；400萬元物業由之前繳付的90,000元，減至僅60,000元，減幅33%。若以現時一層45平方米的中小型住宅單位，平均樓價615萬元計算，之前須繳付195,000元印花稅，現在則減至150,000元，減幅23%。
雖然銀碼愈大，寬減幅度愈小，但樓價1,000萬元以下的物業都受惠。以去年為例，低於300萬元的買賣僅有2,164宗，佔成交5%，但1,000萬元以下的物業則佔達79%。如果之後樓價沒有太大變化，今次政府寬減印花稅，大致可令80%交易受惠，亦難怪《預算案》後，各區成交量都轉趨活躍。
成交回升，價格是否已見底? 我們《胡．說樓市》編輯部翻查部份屋苑近半年的低價成交，龍頭屋苑「太古城」在四個月前，一個實用面積720呎的三房戶型、位於「富天閣」的高層單位，當時僅以1,258萬元售出。若跟今日類近成交對比，已反彈至1,480萬元，相當於樓價回升超過10%。翻查銀行估價，這個四個月前低價售出的單位，今日估值已回升至1,344萬元。
「沙田第一城」的284呎細單位，在去年都出現數宗低於400萬元的交易。若撇除部份與凶宅同層的成交，其中一個位於4期高層B室的單位，去年十月僅以380萬元成交，平均呎價13,380元，但今日類近單位成交價都接近500萬元，而此單位的銀行估價亦回升至501萬元。以至天水圍「嘉湖山莊」，去年呎價跌至8,000多元的三房單位，成交價485萬元的一期「樂湖居」低層B室，今日銀行估價都回升至570萬元。
把握半年前調整期入市的準買家，今日回看固然算執平貨，但其實他們都付出一定勇氣，因為受制於接連加息，不單加重供款負擔，當時還要擔心銀行按揭審批會否轉趨審慎。至於後市走勢如何? 是否已完全擺脫陰霾? 我們沒有水晶球，畢竟息口升勢是否已喘定、經濟前景如何、以至新盤市場會否持續劈價等因素，都對後市有一定影響力。
觀乎近期多區成交活躍的前提下，有一點比較肯定的是，早前急走筍盤數目會被消化，準買家眼前只能選擇市價盤。早前跟急走的業主議價，業主多數較願意妥協，但對於未必太過急走的業主，價格可能會企得較硬，不單要花更多時間跟業主角力外，同時要面對其他準買家一起競爭。雖然現時仍未重返一面倒強橫的業主市，但要有心理準備業主議價態度有變。
準買家都要留意銀行估價。對於早前低價購入的單位，銀行估價回升，固然估得足；但對於眼前放盤，銀行是否估足價卻又是另一話題。因為我們翻查近期部份聲稱重返高位的成交，卻發現未必每宗交易也估得足。
