融資成本增 大摩降多隻地產股評級

大摩對地產股最新評級

 

與樓按相關的一個月本港銀行同業拆息（HIBOR）昨日再升0.05厘至4.5厘，連升4日。摩根士丹利預期，HIBOR今年都會高企，不利地產股，更將住宅發展商於板塊的選股優先次序貶至最後，把恒基地產（00012）的評級削至「減持」，新世界發展（00017）及嘉里建設（00683）的評級降至「中性」。

該行基於成交轉淡和投資需求不振，下調本港住宅樓價今年升幅預測兩個百分點至8%，即本月中打後僅餘約2%上升空間，按揭利率高於租金回報率無疑是陰霾。

每股盈利最多恐挫32%

不過，大摩的地產股首選仍然有新鴻基地產（00016）和長實集團（01113）。新地不乏其他利好因素，包括單位售價1,200萬元以下、面向一般大眾的項目佔比多，賣樓不成問題，而且4年後內地收租物業面積加倍提振集團租金收入之際，農地轉換有利集團提升本港土地儲備。至於長實的好處在於酒店和酒館業務受惠疫後復常，資產淨值折讓大，淨現金狀態和強勁的經常性收入基礎支持加碼派息和回購。

之所以看淡恒地、新世界和嘉里，更多是金融系統「水緊」。大摩估計，地產股今年平均資金成本會升0.8厘至3.9厘，加重現金付息成本23%，而平均資金成本每升一厘，按2022年業績計算，地產股的每股盈利會跌5%，可是恒地、新世界和嘉里這3家槓桿率較高且浮息貸款較多的發展商，每股盈利所受的衝擊恐達7至32%。高槓桿在高息環境下自然難捱，遂提高計算3企目標價所用的資產淨值折讓。

零售收租股受惠復甦

大摩首選股子板塊維持是零售收租股，預測內地訪港旅客今年回復至2018年七成，整體租金升5%；次者由住宅發展商改為放租寫字樓，即使供應充裕和新股不足令租金受壓，也接近見底，經濟增速回升亦有望提振需求。