雅虎香港財經 豪言點評｜九龍城「小區復修」計劃 須過五關斬六將｜盧展豪
九龍城區內矮樓密密麻麻，欠缺規劃，市建局絞盡腦汁去活化此區。除了早前公佈的「轉移地積比」重建方案，當局近月宣佈試行「小區復修」先導計劃，針對區內毋須重建的樓宇，進行復修及保育，以減慢樓宇老化，同時擬為「三無大廈」推出「聯廈聯管」措施，即是將單幢樓宇合組成小區，共同聘用物管公司，解決長遠的管理及復修問題。提升區內居民生活質素是好事，惟復修計劃將面對業權散亂、難以復修的樓宇結構等問題，落實推行要過五關斬六將。
近年在九龍城試行的「小區復修」先導計劃，是採用「融合策略」，結合重建、樓宇復修、保育及活化策略，去改善地區環境及「三無大廈」的管理。然而，該區要同時進行重建及復修並不容易，更何況舊區重建須目光長遠的整體規劃，若然小區重建後，仍是新舊交雜，此將妨礙香港的整體發展。例如旺角人流如鯽，是不少大型品牌的「搶灘」之地，但礙於區內商住夾雜，規劃散亂，加上不少舊樓居住環境惡劣，人煙稠密卻欠社區支援，因而局限了該區發展，以致其排名仍遜於銅鑼灣及尖沙咀等消費核心區。
此外，九龍城區內有逾600幢不同樓齡、不同狀況的樓宇，樓宇多是業權散亂，同一樓層已有好幾個業主，不同業主又同時經營多個劏房，而捉襟見肘的貧苦階層明知居住環境惡劣，但為求有瓦遮頭，無可奈何亦要租住。由於大廈業權複雜，而現時以劏房形式出租，收入可觀，因此大部分業主也抱著「多一事不如少一事」的心態，即使有能力支付維修費用，又或得到維修補貼，亦不想與人集資修葺，寧可維持現狀，或等待市建局收購重建，獲得賠償。
另一邊廂，該區有不少長年批盪剝落、外牆滲水、鋼筋外露的「鹹水樓」。「鹹水樓」是60年代香港制水時的產物，由於當年供水緊張，加上建築缺乏監管，因此有建築商採用海沙及海水拌和混凝土起樓，建材中的鹽分削弱石屎強度之餘，亦會腐蝕鋼筋，對樓宇造成無法修復的破壞，以致每年修葺費用龐大，即使要修也修不了。針對這個歷史遺下來的問題，當局須逐一剔出「鹹水樓」之餘，亦須思量最佳的解決方案，不影響周遭之餘，亦要妥善賠償及安置居民，若處理不當，將費時失事。
至於推行「聯廈聯管」措施則更困難，將單幢樓宇合組成小區，共同聘用物管公司，協助業主作日常管理，亦設立維修儲備基金，解決長遠的復修問題。老實說，大部分業主只關心眼前的自身利益，試問有誰願意花錢去聘請別人管自己呢？
鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪
註：專欄作家言論不代表本網立場
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