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負資產暴增22倍 驚可以點做?

負資產暴增22倍 驚可以點做?

負資產宗數按季急升近22倍,引起部份人憂慮,現況是否值得擔心?如果變成負資產又可以點做?

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樓價跌負資產數目急升

金管局剛公佈,最新負資產數字,在2022年第四季,負資產宗數升至12,164宗,是自2005年第一季後的18年新高,如果按季比更增加了約22倍。數字上升,涉及金額自然也增多,達到662.52億元,較第三季的30.06億元顯著上升。

負資產如何定義

負資產是指,持有的物業市值低於原先用來購買物業的借款,絕大多數為樓宇按揭金額。舉例來說,買入單位的價格為550萬元,借銀行490萬元,若樓價跌至450萬元,即使賣出單位也不夠還銀行貸款,物業變為負資產。負資產的問題是,如果借款人無力供樓,被銀行或金融機構賣樓,都仍要補回欠款差價,即上例賣樓後還欠的40萬元(490 – 450),否則會繼續被追債,而無力償還或被迫申請破產。

負資產數目急升,金管局副總裁阮國恒指,主要由於樓價經歷去年首3季下跌8.5%後,第4季再跌7.7%。有關負資產個案涉及銀行職員住屋按揭貸款和按揭保險計劃下貸款,按揭成數一般較高所致。

供得到負資產無實際影響

見到負資產數字上升,部份人或會有所擔心,但只要準時還按揭供款,即使物業變為負資產,銀行一般都不會突然叫還款。換言之,既然如此,在知道最大危機為有機會被迫賣樓仍欠下一身債後,最重要是確保手上有一定資金緩衝,以防突然失業,都能夠有錢供樓一段時間。至於金額最好有6個月至1年時間,讓自己可以找工作,甚至可讀一些短期課程轉行謀生。

如果目前手上資金不足,應要想辦法增加現金儲備,因為除了供樓外,萬一失業,一般日常開支大部份仍是要支付的。在緊接的周末就找一個時間,翻查自己過去3個月至6個月的收支情況,看一看銀行及信用卡帳單,以了解錢的去向,從要製定削減支出計劃,以儲起足夠的應急錢。

對於準業主來說,要有心理準備物業可能為成為負資產,因為雖然剛過的新一年1月樓價看似回穩,但仍有個別減價盤出現,隨時影響相關附近物業短期估值。在決定落訂買樓前,記得先做估價,以防可借金額與預期出入太遠。實際上,正如上文提及,更重要是計好數,因為剛置業有不少支出,好像裝修及買傢具電器等,錢要控制得更緊才好。

至於整體來看,普遍分析相信樓市開始回穩,而且香港失業率低,加上拖欠比率也很低,如阮國恒表示,按揭保險計劃下的貸款最新拖欠比率0.01%,比銀行業整體按揭貸款去年底的拖欠比率0.06%更低。因此不用擔心因為很多物業會被低價出售拖跨樓市,而單純因為擔心物業變為負資產而賣樓並非明智,始終不供樓都要租樓,所以最要做是在財務上具危機意識安排妥當。

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